Immobilienwissen | Oktober 2026
680.000 Euro. Oder doch 745.000 Euro?
Eine Eigentümerin in Frankfurt lässt ihre Wohnung bewerten. Der erste Experte nennt einen Marktwert von rund 680.000 Euro. Ein zweiter kommt auf 745.000 Euro. Beide kennen den lokalen Immobilienmarkt, beide haben die Wohnung besichtigt und beide können ihre Einschätzung begründen.
Zwischen den Ergebnissen liegen 65.000 Euro.
Hat einer der Experten falsch gerechnet? Oder ist der Wert einer Immobilie weniger eindeutig, als viele Eigentümer vermuten?
Die Antwort ist komplizierter als eine einzelne Zahl. Eine Immobilienbewertung in Frankfurt hängt nicht nur von Wohnfläche, Lage und Baujahr ab. Entscheidend ist auch, welche Vergleichsobjekte herangezogen werden, wie der Gebäudezustand eingeschätzt wird und welchen Zweck die Bewertung erfüllen soll.
Wir zeigen, wo solche Unterschiede entstehen – und wie Eigentümer erkennen, ob eine Wertermittlung tatsächlich belastbar ist.
Das Beispiel ist fiktiv. Die genannten Beträge sind keine Bewertung einer konkreten Frankfurter Immobilie.
Ein und dieselbe Wohnung – zwei unterschiedliche Perspektiven
Unsere Beispielwohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus in Frankfurt. Sie verfügt über 105 Quadratmeter Wohnfläche, vier Zimmer, einen Balkon und einen Tiefgaragenstellplatz.
Das Gebäude ist gepflegt, allerdings stehen in den kommenden Jahren möglicherweise größere Arbeiten an der Fassade an.
Der erste Bewerter berücksichtigt diese Unsicherheit vorsichtig. Außerdem zieht er mehrere tatsächlich verkaufte Wohnungen heran, die hinsichtlich Baujahr und Zustand vergleichbar sind.
Der zweite Bewerter orientiert sich stärker an hochwertig modernisierten Wohnungen aus der näheren Umgebung. Er gewichtet die attraktive Lage und den guten Grundriss höher.
Beide betrachten dieselbe Immobilie. Sie treffen jedoch unterschiedliche Annahmen.
Genau hier liegt der Kern des Problems: Eine Immobilienbewertung ist eine fachlich begründete Einschätzung des Marktes – keine Messung mit einem Thermometer.
Marktwert, Angebotspreis und Verkaufspreis sind drei verschiedene Dinge
Wer sich mit Immobilienpreisen beschäftigt, stößt auf Begriffe, die im Alltag häufig durcheinandergeraten.
Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert beschreibt nach § 194 Baugesetzbuch den Preis, der zum maßgeblichen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage zu erzielen wäre.
Der Angebotspreis ist der Betrag, zu dem eine Immobilie am Markt angeboten wird. Er kann bewusst oberhalb oder unterhalb des geschätzten Marktwerts liegen.
Der tatsächliche Kaufpreis entsteht erst durch die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer.
Ein Angebot über 750.000 Euro beweist deshalb nicht, dass die Immobilie 750.000 Euro wert ist. Ebenso wenig muss ein einzelner Verkauf exakt dem zuvor geschätzten Verkehrswert entsprechen.
Ein Verkäufer unter Zeitdruck kann anders verhandeln als jemand, der mehrere Monate warten kann. Auch die Finanzierungsfähigkeit und die Vorstellungen einzelner Interessenten beeinflussen das Ergebnis.
Für eine seriöse Immobilienbewertung sind deshalb geeignete Marktdaten wichtiger als die bloße Übernahme aktueller Inseratspreise.
Woher kommen die Vergleichswerte?
Bei Eigentumswohnungen spielt das Vergleichswertverfahren häufig eine zentrale Rolle.
Die Grundidee ist einfach: Was haben Käufer für ähnliche Immobilien unter vergleichbaren Bedingungen tatsächlich bezahlt?
In der Praxis beginnt damit jedoch erst die eigentliche Arbeit.
Eine Vergleichswohnung kann im selben Stadtteil liegen und trotzdem erheblich abweichen:
| Merkmal | Wohnung A | Wohnung B |
|---|---|---|
| Wohnfläche | 105 m² | 105 m² |
| Etage | 3. Obergeschoss | Erdgeschoss |
| Balkon | Ja | Nein |
| Aufzug | Ja | Nein |
| Modernisierung | Umfangreich | Teilweise |
| Ausrichtung | Ruhiger Innenhof | Hauptstraße |
| Gemeinschaftseigentum | Gut dokumentiert | Sanierungsbedarf unklar |
Wer lediglich die Quadratmeterpreise beider Wohnungen vergleicht, übersieht wesentliche Unterschiede.
Ein fachlich geeigneter Vergleich berücksichtigt solche Abweichungen und passt die Daten entsprechend an.
Das bedeutet allerdings auch: Unterschiedliche Vergleichsobjekte und Anpassungen können zu unterschiedlichen Bewertungsergebnissen führen.
Warum Immobilienportale allein nicht ausreichen
Onlineportale bieten einen schnellen Überblick über das aktuelle Angebot. Für die Einschätzung der Konkurrenzsituation können sie hilfreich sein.
Doch ausgeschriebene Preise sind keine abgeschlossenen Transaktionen.
Manche Objekte werden nachverhandelt. Andere bleiben lange am Markt oder verschwinden aus dem Portal, ohne verkauft worden zu sein.
Die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse sind deshalb eine besonders wichtige Datengrundlage. Sie beruhen auf Informationen über tatsächlich beurkundete Immobiliengeschäfte.
Nicht jede einzelne Transaktion ist öffentlich einsehbar. Amtliche Marktberichte und geeignete Auskünfte können aber helfen, die Marktverhältnisse fundierter zu beurteilen.
Warum die Mikrolage in Frankfurt so viel verändert
„Frankfurt-Westend“ oder „Frankfurt-Sachsenhausen“ klingt zunächst nach einer eindeutigen Lagebeschreibung.
Für eine Immobilienbewertung ist das oft zu ungenau.
Innerhalb eines Stadtteils können sich Wohnstraßen deutlich unterscheiden. Verkehrsbelastung, Gebäudeumfeld, Ausrichtung, Grünflächen, Nahversorgung und der Zustand der Nachbarbebauung beeinflussen die Wahrnehmung einer Immobilie.
Auch die Lage innerhalb des Gebäudes zählt.
Eine Wohnung mit Blick in einen ruhigen Garten kann andere Interessenten ansprechen als eine ähnlich große Wohnung über einem stark frequentierten Geschäft.
Deshalb ist ein pauschaler Stadtteilpreis pro Quadratmeter nur ein Ausgangspunkt.
Eine ausführlichere Einordnung dazu finden Sie in unserem Beitrag Quadratmeterpreis Frankfurt: Warum Stadtteile allein nicht ausreichen.
Die fünf Stellen, an denen Bewertungen auseinanderlaufen
1. Die Wohnfläche
Schon kleine Unterschiede in der Flächenberechnung können bei hochpreisigen Immobilien erhebliche Auswirkungen haben.
Dachschrägen, Balkone, Terrassen und nachträglich ausgebaute Räume müssen sachgerecht berücksichtigt werden.
Eine Wohnung mit angeblich 120 Quadratmetern kann bei einer fachlichen Nachprüfung eine andere anrechenbare Wohnfläche aufweisen.
Wer die Fläche ungeprüft aus einem alten Exposé übernimmt, riskiert eine verzerrte Bewertung.
2. Der Modernisierungszustand
Eine neue Einbauküche ist nicht mit einer umfassenden technischen Modernisierung gleichzusetzen.
Für den Marktwert können insbesondere Fenster, Elektroinstallation, Leitungen, Heiztechnik und die Qualität größerer Sanierungsarbeiten relevant sein.
Dabei kommt es nicht nur darauf an, was investiert wurde, sondern welchen zusätzlichen Nutzen der Markt der Maßnahme beimisst.
Ein Eigentümer, der 40.000 Euro in eine Renovierung investiert hat, kann nicht automatisch mit einer Wertsteigerung um denselben Betrag rechnen.
3. Das Gemeinschaftseigentum
Bei Eigentumswohnungen endet die Bewertung nicht an der Wohnungstür.
Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug und gemeinschaftliche technische Anlagen können zukünftige Kosten verursachen.
Eine hohe Erhaltungsrücklage ist ebenso zu prüfen wie bereits beschlossene Sanierungen oder mögliche Sonderumlagen.
Wenn zwei Bewerter diese Risiken unterschiedlich einschätzen, kann sich das im Ergebnis bemerkbar machen.
Was Käufer und Eigentümer dabei beachten sollten, erläutert unser Beitrag Hausgeld beim Wohnungskauf: Was die Zahlen wirklich bedeuten.
4. Die Auswahl der Vergleichsobjekte
Nicht jede nahe gelegene Wohnung ist automatisch ein geeigneter Vergleich.
Eine modernisierte Altbauwohnung, eine vermietete Bestandswohnung und eine hochwertige Neubauwohnung können unterschiedlichen Teilmärkten angehören.
Wer diese Unterschiede ignoriert, erhält möglicherweise einen mathematisch präzisen, aber wirtschaftlich wenig aussagekräftigen Durchschnitt.
5. Der Bewertungsstichtag
Immobilienwerte beziehen sich auf einen bestimmten Zeitpunkt.
Veränderungen der Finanzierungskosten, des Angebots oder der Nachfrage können die Marktsituation beeinflussen.
Eine Einschätzung aus dem Vorjahr muss daher nicht mehr zu den aktuellen Bedingungen passen.
Gerade wenn ein Verkauf erst Monate nach der ersten Bewertung beginnt, kann eine Aktualisierung sinnvoll sein.
Drei Bewertungsverfahren – aber nicht drei beliebige Ergebnisse
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt insbesondere drei klassische Verfahren.
Vergleichswertverfahren: Hier stehen geeignete Vergleichskaufpreise im Mittelpunkt. Es ist bei Eigentumswohnungen häufig besonders relevant.
Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren betrachtet unter anderem die nachhaltig erzielbaren Erträge und wird insbesondere bei renditeorientierten Immobilien eingesetzt.
Sachwertverfahren: Dabei werden Bodenwert und der Wert baulicher Anlagen anhand der methodischen Vorgaben ermittelt und an die Marktverhältnisse angepasst.
Welches Verfahren geeignet ist, hängt von der Immobilie, den verfügbaren Daten und dem Bewertungszweck ab.
Die Verfahren dürfen nicht beliebig angewendet werden. Eine fachgerechte Wertermittlung muss die maßgeblichen rechtlichen und methodischen Anforderungen beachten.
Unterschiedliche Verfahren können dennoch zu abweichenden vorläufigen Ergebnissen führen. Entscheidend ist, wie diese Ergebnisse begründet und marktgerecht eingeordnet werden.
Ein Rechenbeispiel: Wie 65.000 Euro Unterschied entstehen können
Zurück zu unserer fiktiven Wohnung mit 105 Quadratmetern.
Wir betrachten zwei vereinfachte Bewertungsszenarien:
| Annahme | Szenario A | Szenario B |
|---|---|---|
| Abgeleiteter Quadratmeterwert | 6.800 € | 7.400 € |
| Rechnerischer Wohnungswert | 714.000 € | 777.000 € |
| Berücksichtigte objektspezifische Abschläge | −34.000 € | −32.000 € |
| Resultierende Einschätzung | 680.000 € | 745.000 € |
Die Differenz beträgt 65.000 Euro.
Das Beispiel zeigt, wie stark die Wahl und Anpassung der Vergleichsdaten das Ergebnis beeinflussen können.
Es handelt sich nicht um eine normgerechte Verkehrswertermittlung. Die Zahlen sind frei gewählt und dienen ausschließlich dazu, die Auswirkungen unterschiedlicher Annahmen zu veranschaulichen.
In einer echten Bewertung müssten die verwendeten Daten und Anpassungen fachlich nachvollziehbar hergeleitet werden.
Welcher Bewertung sollten Eigentümer vertrauen?
Nicht automatisch der höheren.
Ein besonders hoher Wert kann zunächst erfreulich sein. Für einen geplanten Verkauf ist er jedoch wenig hilfreich, wenn sich kein Käufer findet, der diesen Preis tatsächlich zahlen kann und möchte.
Ebenso sollte ein auffallend niedriger Wert nicht ohne Prüfung akzeptiert werden.
Eine belastbare Einschätzung sollte folgende Fragen beantworten:
- Auf welchen Daten beruht das Ergebnis?
- Sind die Vergleichsimmobilien wirklich vergleichbar?
- Wurde die Wohnfläche geprüft?
- Wurden bekannte Mängel und Modernisierungen berücksichtigt?
- Sind besondere rechtliche Eigenschaften einbezogen?
- Wie aktuell ist die Datengrundlage?
- Welchen Zweck soll die Bewertung erfüllen?
Vor allem der letzte Punkt wird häufig unterschätzt.
Wann reicht eine Marktpreiseinschätzung – und wann braucht man ein Gutachten?
Wer eine Wohnung verkaufen möchte, benötigt häufig zunächst eine fundierte Marktpreiseinschätzung und eine darauf abgestimmte Angebotspreisstrategie.
Bei einer Erbschaft, Scheidung, gerichtlichen Auseinandersetzung oder bestimmten steuerlichen Fragestellungen können dagegen besondere Anforderungen an die Bewertung bestehen.
Dann kann ein förmliches Verkehrswertgutachten durch eine entsprechend qualifizierte sachverständige Person erforderlich oder sinnvoll sein.
Eine unverbindliche Onlinebewertung, eine Maklereinschätzung und ein ausführliches Verkehrswertgutachten sind deshalb nicht gleichzusetzen.
Vor der Beauftragung sollte geklärt werden, wofür das Ergebnis benötigt wird und welche Anforderungen der jeweilige Empfänger stellt.
Der gefährlichste Satz beim Immobilienverkauf
„Meine Nachbarn haben auch so viel bekommen.“
Solche Aussagen sind verständlich. Sie liefern aber selten eine ausreichende Bewertungsgrundlage.
Vielleicht war das Nachbarhaus energetisch modernisiert. Vielleicht war das Grundstück größer. Vielleicht wurde eine zusätzliche Garage verkauft oder der Kaufvertrag enthielt besondere Vereinbarungen.
Ein einzelner Vergleich kann einen Anhaltspunkt geben. Er ersetzt keine systematische Marktanalyse.
Eigentümer sollten deshalb nicht versuchen, den Wert ihrer Immobilie ausschließlich aus dem teuersten bekannten Nachbarschaftsverkauf abzuleiten.
Was tun, wenn zwei Bewertungen weit auseinanderliegen?
Eine deutliche Abweichung ist zunächst ein Anlass zur Prüfung, kein Beweis für einen Fehler.
Bitten Sie darum, die wesentlichen Annahmen zu erläutern.
Sind die Wohnflächen identisch? Wurden dieselben Modernisierungen berücksichtigt? Welche Vergleichsdaten wurden verwendet? Bestehen unterschiedliche Annahmen zu Sanierungskosten oder Nutzungsrechten?
Oft lässt sich die Differenz auf wenige entscheidende Punkte zurückführen.
Wenn weiterhin erhebliche Unsicherheit besteht und die Entscheidung wirtschaftlich bedeutsam ist, kann eine zusätzliche unabhängige sachverständige Bewertung sinnvoll sein.
Bei einem geplanten Verkauf sollte außerdem zwischen dem fachlich abgeleiteten Marktwert und einer konkreten Vermarktungsstrategie unterschieden werden.
Ein realistischer Angebotspreis muss zur Immobilie, zur aktuellen Konkurrenzsituation und zur angesprochenen Käufergruppe passen.
Fazit: Nicht die schönste Zahl zählt, sondern ihre Begründung
Zwei unterschiedliche Immobilienbewertungen bedeuten nicht automatisch, dass eine davon unseriös ist.
Immobilien sind individuelle Wirtschaftsgüter. Vergleichsdaten, bauliche Besonderheiten und Markterwartungen müssen fachlich eingeordnet werden.
Je spezieller das Objekt, desto wichtiger ist eine transparente Herleitung.
Für Eigentümer in Frankfurt gilt deshalb: Fragen Sie nicht nur, wie viel Ihre Immobilie wert sein soll. Fragen Sie vor allem, warum.
Denn eine gut begründete Einschätzung ist für einen Verkauf, eine Vermögensentscheidung oder eine familiäre Einigung meist wertvoller als die höchste genannte Zahl.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Frankfurt
Warum liefern Online-Immobilienbewertungen unterschiedliche Ergebnisse?
Automatisierte Modelle können unterschiedliche Daten, Vergleichsobjekte und statistische Annahmen verwenden. Besondere Eigenschaften oder Mängel einer Immobilie werden dabei nicht immer vollständig berücksichtigt.
Ist der Verkehrswert gleich dem Verkaufspreis?
Nein. Der Verkehrswert ist eine stichtagsbezogene Wertermittlung nach rechtlichen und fachlichen Grundsätzen. Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht durch eine konkrete Transaktion.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist eine wichtige amtliche Orientierung für den Bodenwert in einer bestimmten Zone. Er ist jedoch nicht mit dem individuellen Verkehrswert eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung gleichzusetzen.
Kann ein Immobilienmakler ein Verkehrswertgutachten erstellen?
Eine Marktpreiseinschätzung im Rahmen einer Verkaufsberatung ist von einem förmlichen Verkehrswertgutachten zu unterscheiden. Für bestimmte rechtliche oder gerichtliche Zwecke können besondere Anforderungen an Qualifikation und Gutachten bestehen.
Wie aktuell sollte eine Immobilienbewertung sein?
Das hängt vom Zweck und der Marktentwicklung ab. Bei einem bevorstehenden Verkauf sollte die Einschätzung auf möglichst aktuellen und geeigneten Daten beruhen.
Quellen und weiterführende Informationen
- § 194 Baugesetzbuch – Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- Bodenrichtwertinformationssystem Hessen
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main: Immobilienmarktberichte und Informationen zur Kaufpreissammlung
Redaktioneller Hinweis: Die Beispiele sind fiktiv. Der Artikel ersetzt keine individuelle Wertermittlung oder rechtliche Beratung.