Stand: Oktober 2026 | Grundlage: Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026 und Auswertung des ersten Halbjahres 2026
Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in Frankfurt? Diese Frage beschäftigt Eigentümer, Kaufinteressenten und Kapitalanleger gleichermaßen. Doch wer Immobilienpreise in Frankfurt vergleichen möchte, sollte nicht nur auf den städtischen Durchschnitt achten.
Zwischen Westend, Nordend, Sachsenhausen, Bornheim und den äußeren Stadtteilen bestehen erhebliche Unterschiede. Selbst innerhalb eines Stadtteils können zwei vergleichbar große Wohnungen sehr unterschiedliche Kaufpreise erzielen.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie sich Quadratmeterpreise zusammensetzen, welche Wohnlagen besonders relevant sind und wie Eigentümer den realistischen Marktwert ihrer Immobilie einschätzen können.
1. Quadratmeterpreis Frankfurt 2026: Aktuelle Marktdaten
Die amtlichen Kaufpreisdaten des Gutachterausschusses Frankfurt am Main liefern einen wichtigen Ausgangspunkt für die Beurteilung des Immobilienmarktes.
Im ersten Halbjahr 2026 wurden für bestimmte Segmente folgende durchschnittliche Kaufpreise ermittelt:
| mmobiliensegment | Durchschnittlicher Kaufpreis |
|---|---|
| Neubau-Eigentumswohnungen in üblichen Geschosswohnungsbauten | ca. 8.200 €/m² |
| Bestandswohnungen ab Baujahr 1991, ohne Neubauten | ca. 6.670 €/m² |
Die Neubaupreise lagen rund 7 Prozent über dem entsprechenden Vorjahreszeitraum. Bei den Bestandswohnungen ab Baujahr 1991 wurde dagegen ein Rückgang um rund 6 Prozent festgestellt.
Diese Zahlen sind keine einheitlichen Quadratmeterpreise für sämtliche Frankfurter Immobilien. Sie beziehen sich auf klar definierte Baujahres- und Marktsegmente.
Für die Bewertung einer konkreten Wohnung müssen weitere Faktoren berücksichtigt werden.
2. Quadratmeterpreise Frankfurt nach Stadtteilen: Welche Lagen unterscheiden sich?
Frankfurt besteht aus unterschiedlichen Wohnlagen mit eigener Gebäudestruktur, Infrastruktur und Nachfrage.
Die folgenden Stadtteilprofile dienen als qualitative Orientierung. Sie stellen keine amtliche Rangliste der Quadratmeterpreise dar.
Frankfurt-Westend: Repräsentative Wohnimmobilien
Das Westend ist geprägt von repräsentativen Altbauten, hochwertigen Eigentumswohnungen und einer zentralen Lage.
Besonders wertrelevant sind die Mikrolage, der bauliche Zustand, die Ausstattung und die Qualität möglicher Modernisierungen.
Bei historischen Gebäuden können außerdem Denkmalschutz und zukünftige Instandhaltungskosten eine wichtige Rolle spielen.
Frankfurt-Nordend: Altbauwohnungen und gewachsene Infrastruktur
Das Nordend gehört zu den bekannten innerstädtischen Wohnquartieren Frankfurts.
Viele Straßen sind durch Gründerzeitgebäude geprägt. Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und öffentliche Verkehrsmittel tragen zur Attraktivität bei.
Bei Eigentumswohnungen sollten Käufer die Erhaltungsrücklage, anstehende Sanierungsmaßnahmen und den Zustand des Gemeinschaftseigentums prüfen.
Frankfurt-Sachsenhausen: Unterschiedliche Wohnlagen
Sachsenhausen umfasst zentrale Wohnquartiere, Wohnlagen in Mainnähe und ruhigere Gebiete mit stärkerer Durchgrünung.
Die Lage innerhalb des Stadtteils kann erhebliche Auswirkungen auf den Kaufpreis haben.
Eine Wohnung in einer zentralen Altbaustraße ist deshalb nicht ohne Weiteres mit einer Wohnung in einer weiter südlich gelegenen Wohnanlage vergleichbar.
Frankfurt-Bornheim: Altbau und Neubau
Bornheim bietet eine Mischung aus klassischen Wohngebäuden und neueren Wohnprojekten.
Im Immobilienmarktbericht Frankfurt 2026 wurden für das Verkaufsjahr 2025 in Bornheim durchschnittlich rund 9.600 Euro pro Quadratmeter für Neubau-Eigentumswohnungen ermittelt.
Dieser Wert gilt ausschließlich für das untersuchte Neubausegment und darf nicht als durchschnittlicher Quadratmeterpreis aller Wohnungen in Bornheim interpretiert werden.
Frankfurt-Bockenheim: Vielfältige Gebäudestruktur
Bockenheim bietet Altbauwohnungen, Nachkriegsgebäude und moderne Wohnanlagen.
Die Nähe zu wichtigen Verkehrsverbindungen und städtischer Infrastruktur beeinflusst die Attraktivität einzelner Wohnlagen.
Beim Preisvergleich sollten Wohnungen möglichst derselben Baujahresklasse und eines ähnlichen Ausstattungsstandards gegenübergestellt werden.
Frankfurt-Gallus: Moderne Wohnprojekte und Bestandsgebäude
Im Gallus treffen ältere Wohngebäude auf neuere Quartiersentwicklungen.
Dadurch unterscheiden sich Quadratmeterpreise teilweise erheblich.
Neubauwohnungen mit Aufzug, Tiefgarage und moderner Energieeffizienz sollten nicht unmittelbar mit unsanierten Bestandswohnungen verglichen werden.
Frankfurt-Höchst, Fechenheim und Griesheim
Auch die äußeren Frankfurter Stadtteile bieten unterschiedliche Immobiliensegmente.
Bei der Bewertung sind die genaue Lage, Verkehrsanbindung, Gebäudesubstanz und das lokale Wohnumfeld entscheidend.
Ein niedrigerer Kaufpreis bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie wirtschaftlich attraktiver ist. Sanierungsbedarf und zukünftige Bewirtschaftungskosten können die Gesamtinvestition erheblich beeinflussen.
3. Warum gibt es keinen einheitlichen Quadratmeterpreis für jeden Stadtteil?
Online-Portale veröffentlichen häufig durchschnittliche Immobilienpreise nach Stadtteilen.
Solche Werte können eine erste Orientierung bieten. Allerdings unterscheiden sich die Berechnungsmethoden erheblich.
Einige Anbieter verwenden aktuelle Angebotspreise. Andere analysieren abgeschlossene Kaufverträge oder berechnen modellbasierte Schätzwerte.
Deshalb sollten Eigentümer und Käufer immer prüfen:
- Aus welchem Zeitraum stammen die Daten?
- Handelt es sich um Angebots- oder tatsächliche Kaufpreise?
- Werden Neubauten und Bestandswohnungen getrennt betrachtet?
- Welche Wohnungsgrößen und Baujahre sind enthalten?
- Wie viele Immobilien wurden ausgewertet?
Gerade bei kleinen Stichproben können einzelne hochwertige oder besonders günstige Verkäufe den Durchschnitt stark beeinflussen.
4. Quadratmeterpreis berechnen: Beispiele für Wohnungen in Frankfurt
Der Quadratmeterpreis ergibt sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die Wohnfläche.
Formel: Quadratmeterpreis = Kaufpreis / Wohnfläche
Die folgenden Berechnungen zeigen, welche Kaufpreise sich bei unterschiedlichen angenommenen Quadratmeterpreisen ergeben.
| Wohnfläche | 4.500 €/m² | 6.000 €/m² | 8.000 €/m² |
|---|---|---|---|
| 50 m² | 225.000 € | 300.000 € | 400.000 € |
| 70 m² | 315.000 € | 420.000 € | 560.000 € |
| 90 m² | 405.000 € | 540.000 € | 720.000 € |
| 110 m² | 495.000 € | 660.000 € | 880.000 € |
Die Werte sind frei gewählte Rechenbeispiele und keine empirisch ermittelten Stadtteilpreise.
Eine 70 Quadratmeter große Wohnung kann somit bei unterschiedlichen Quadratmeterpreisen erhebliche Preisunterschiede aufweisen.
Für eine realistische Bewertung reicht diese Rechnung allein jedoch nicht aus.
5. Welche Faktoren bestimmen den Quadratmeterpreis?
Mikrolage
Die genaue Straße, Verkehrslärm, Grünflächen, Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr beeinflussen die Attraktivität einer Immobilie.
Baujahr und Gebäudezustand
Ein modernisiertes Gebäude kann gegenüber einem vergleichbaren unsanierten Objekt einen Preisvorteil besitzen.
Entscheidend sind unter anderem Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Haustechnik.
Energieeffizienz
Ein guter energetischer Zustand kann zukünftige Kosten und Modernisierungsrisiken reduzieren.
Bei Gebäuden mit schlechter Energieeffizienz sollten mögliche Investitionen sorgfältig geprüft werden.
Ausstattung
Balkon, Terrasse, Garten, Aufzug, Tiefgaragenstellplatz und hochwertige Innenausstattung können den Marktwert beeinflussen.
Wohnungseigentümergemeinschaft
Bei Eigentumswohnungen sind Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Beschlüsse und mögliche Sonderumlagen wichtige wirtschaftliche Faktoren.
Vermietungsstatus
Eine vermietete Wohnung kann für Kapitalanleger interessant sein. Für Eigennutzer können bestehende Mietverhältnisse dagegen Einschränkungen bedeuten.
6. Quadratmeterpreis bei Häusern: Warum die Berechnung schwieriger ist
Bei Eigentumswohnungen wird der Kaufpreis häufig auf die Wohnfläche bezogen.
Bei Einfamilienhäusern ist der Vergleich komplizierter, weil der Grundstückswert einen erheblichen Teil des Gesamtwertes ausmachen kann.
Zwei Häuser mit jeweils 150 Quadratmetern Wohnfläche können trotz ähnlicher Bausubstanz sehr unterschiedliche Kaufpreise erzielen, wenn sich Grundstücksgröße und Lage unterscheiden.
Für eine fundierte Hausbewertung sollten deshalb zusätzlich berücksichtigt werden:
- Grundstücksfläche und Bodenrichtwert
- Zulässige Bebauung und Nutzung
- Gebäudealter und Restnutzungsdauer
- Modernisierungszustand
- Energetische Eigenschaften
- Besondere Ausstattungsmerkmale
Ein einfacher Vergleich des Kaufpreises pro Quadratmeter Wohnfläche kann diese Unterschiede nicht ausreichend abbilden.
7. Bodenrichtwerte Frankfurt 2026: Was sagen sie aus?
Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens innerhalb einer definierten Bodenrichtwertzone.
Er wird in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben.
Der Bodenrichtwert ist jedoch nicht identisch mit dem tatsächlichen Marktwert eines Grundstücks.
Individuelle Eigenschaften wie Grundstücksgröße, Zuschnitt, Erschließung, Nutzungsmöglichkeiten und baurechtliche Besonderheiten können zu Abweichungen führen.
Die Stadt Frankfurt stellt die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 über ihr Geoportal zur Verfügung.
Eigentümer können diese Daten als einen Baustein für die Grundstücksbewertung nutzen.
8. Eigentumswohnung in Frankfurt bewerten: Ein Praxisbeispiel
Angenommen, eine Eigentumswohnung im Frankfurter Stadtgebiet besitzt folgende Eigenschaften:
- 75 Quadratmeter Wohnfläche
- Baujahr 1985
- Drei Zimmer
- Balkon
- Teilweise modernisiert
- Kein Aufzug
- Modernisierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum
Ein Online-Preisvergleich könnte einen ersten rechnerischen Orientierungswert liefern.
Für eine realistische Marktwerteinschätzung müssen jedoch weitere Fragen geklärt werden:
Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage? Sind Sanierungen beschlossen? Wie ist der energetische Zustand? Welche tatsächlich verkauften Wohnungen sind vergleichbar? Wie attraktiv ist die konkrete Mikrolage?
Erst die Kombination dieser Informationen ermöglicht eine belastbarere Einschätzung des möglichen Verkaufspreises.
9. Immobilienwert in Frankfurt professionell einschätzen lassen
Durchschnittliche Quadratmeterpreise helfen Eigentümern dabei, den Immobilienmarkt besser zu verstehen.
Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchte, benötigt jedoch eine objektspezifische Bewertung.
Dabei sollten nicht nur Lage und Wohnfläche, sondern auch Zustand, Ausstattung, Marktumfeld und geeignete Vergleichsimmobilien berücksichtigt werden.
Für Eigentümer in Frankfurt bietet Cita Immobilien Unterstützung bei der Einschätzung des möglichen Verkaufspreises und der Vorbereitung einer Immobilienvermarktung.
Weitere Informationen finden Sie bei Cita Immobilien – Immobilienmakler Frankfurt.
Eine professionelle Marktpreiseinschätzung ist besonders dann sinnvoll, wenn Eigentümer einen Verkauf planen oder mehrere unterschiedliche Preisangaben miteinander vergleichen möchten.
10. Fazit: Quadratmeterpreise in Frankfurt richtig vergleichen
Der Quadratmeterpreis ist eine nützliche Kennzahl, aber kein vollständiges Bewertungsverfahren.
Die Frankfurter Immobilienpreise unterscheiden sich erheblich nach Lage, Baujahr, Zustand und Immobilienart.
Amtliche Marktdaten zeigen, dass sich Neubau- und Bestandswohnungen 2026 unterschiedlich entwickelt haben.
Für Käufer empfiehlt es sich, möglichst vergleichbare Immobilien gegenüberzustellen und die Gesamtkosten zu berücksichtigen.
Eigentümer sollten bei der Ermittlung eines möglichen Verkaufspreises neben allgemeinen Quadratmeterpreisen auch den individuellen Zustand und die aktuelle lokale Nachfrage einbeziehen.
Der wichtigste Grundsatz lautet: Nicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis eines Stadtteils entscheidet über den Wert einer Immobilie, sondern die Kombination aus Lage, Objektqualität und tatsächlich erzielbaren Marktpreisen.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in Frankfurt 2026?
Für Neubau-Eigentumswohnungen in üblichen Geschosswohnungsbauten wurden im ersten Halbjahr 2026 durchschnittlich rund 8.200 Euro pro Quadratmeter ermittelt. Für Bestandswohnungen ab Baujahr 1991, ohne Neubauten, lag der Durchschnitt bei rund 6.670 Euro.
In welchem Frankfurter Stadtteil sind Wohnungen besonders teuer?
Westend und andere zentrale hochwertige Wohnlagen gehören zu den etablierten gehobenen Teilmärkten. Eine allgemeine Rangfolge hängt jedoch davon ab, welche Baujahre und Immobilienarten verglichen werden.
Wie berechne ich den Quadratmeterpreis meiner Wohnung?
Teilen Sie den Kaufpreis beziehungsweise den angenommenen Immobilienwert durch die Wohnfläche. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro und 75 Quadratmetern ergibt sich beispielsweise ein Quadratmeterpreis von 6.000 Euro.
Ist der Bodenrichtwert dasselbe wie der Quadratmeterpreis einer Wohnung?
Nein. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Grundstücksboden. Der Quadratmeterpreis einer Eigentumswohnung bezieht sich dagegen üblicherweise auf die Wohnfläche und berücksichtigt den Wert des Wohnungseigentums.
Wie finde ich den realistischen Verkaufspreis meiner Immobilie?
Eine fundierte Marktpreiseinschätzung berücksichtigt vergleichbare Verkäufe, Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Nachfrage. Allgemeine Online-Durchschnittswerte reichen dafür allein nicht aus.
Quellen und weiterführende Informationen
- Gutachterausschuss Frankfurt am Main: Immobilienmarktbericht 2026, Datengrundlage 2025.
- Gutachterausschuss Frankfurt am Main: Immobilienmarktbericht für das erste Halbjahr 2026.
- Stadt Frankfurt am Main: Bodenrichtwerte 2026, Stichtag 1. Januar 2026.
Redaktioneller Hinweis: Die genannten Durchschnittspreise gelten ausschließlich für die bezeichneten Marktsegmente und Zeiträume. Die Beispielrechnungen stellen keine individuellen Verkehrswerte dar. Cita Immobilien ist ein gewerblicher Immobilienanbieter; die entsprechende Verlinkung dient als Hinweis auf dessen Dienstleistungen.