Stand: Oktober 2026 | Datenbasis: Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026 und Halbjahresbericht 2026
Die Immobilienpreise in Frankfurt unterscheiden sich erheblich nach Stadtteil, Immobilienart, Baujahr und Zustand. Während hochwertige Neubauwohnungen in gefragten Wohnlagen hohe Quadratmeterpreise erzielen, können ältere Bestandswohnungen mit Modernisierungsbedarf deutlich günstiger angeboten werden.
Doch wie teuer ist eine Wohnung in Frankfurt im Jahr 2026 tatsächlich? Wie entwickeln sich die Hauspreise? Und welche Unterschiede bestehen zwischen Westend, Nordend, Sachsenhausen, Bornheim und anderen Stadtteilen?
Dieser Überblick zeigt aktuelle, amtlich dokumentierte Kaufpreise und erklärt, welche Faktoren den Immobilienwert in Frankfurt am Main beeinflussen.
1. Immobilienpreise Frankfurt 2026 im Überblick
Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main hat die Kaufverträge des ersten Halbjahres 2026 ausgewertet. Die Ergebnisse zeigen deutliche Unterschiede zwischen Neubauwohnungen und Bestandsimmobilien.
| Immobiliensegment | Durchschnittlicher Kaufpreis | Entwicklung gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 |
|---|---|---|
| Neubau-Eigentumswohnungen in üblichen Geschosswohnungsbauten | ca. 8.200 €/m² | +7 % |
| Bestands-Eigentumswohnungen, Baujahr ab 1991, ohne Neubau | ca. 6.670 €/m² | −6 % |
Quelle: Gutachterausschuss Frankfurt am Main, erstes Halbjahr 2026. Die Werte beziehen sich auf unterschiedliche, genau abgegrenzte Teilmärkte und sind keine allgemeinen Durchschnittspreise für sämtliche Wohnungen in Frankfurt.
Die Preisunterschiede zeigen, wie wichtig eine differenzierte Betrachtung des Immobilienmarktes ist. Ein pauschaler Quadratmeterpreis für ganz Frankfurt reicht für eine zuverlässige Immobilienbewertung nicht aus.
2. Quadratmeterpreis Frankfurt: Wie viel kostet eine Eigentumswohnung?
Der Quadratmeterpreis gehört zu den wichtigsten Kennzahlen beim Immobilienkauf. Er ermöglicht einen ersten Vergleich unterschiedlicher Wohnungen.
Die Berechnung ist einfach:
Quadratmeterpreis = Kaufpreis ÷ Wohnfläche
Beispielsweise kostet eine Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche bei einem Kaufpreis von 480.000 Euro rechnerisch 6.000 Euro pro Quadratmeter.
Der tatsächliche Marktwert hängt allerdings von zahlreichen weiteren Faktoren ab.
Beispielrechnung für Eigentumswohnungen
Die folgende Tabelle zeigt, welche rechnerischen Kaufpreise sich bei den amtlich ermittelten Durchschnittswerten des ersten Halbjahres 2026 ergeben.
| Wohnfläche | Bei 6.670 €/m² | Bei 8.200 €/m² |
|---|---|---|
| 50 m² | 333.500 € | 410.000 € |
| 60 m² | 400.200 € | 492.000 € |
| 80 m² | 533.600 € | 656.000 € |
| 100 m² | 667.000 € | 820.000 € |
| 120 m² | 800.400 € | 984.000 € |
Diese Zahlen sind ausschließlich Rechenbeispiele. Sie stellen keine konkreten Immobilienangebote oder standortbezogenen Verkehrswerte dar.
3. Immobilienpreise Frankfurt nach Stadtteilen
Der Standort ist einer der wichtigsten Faktoren für die Preisbildung. Frankfurt besitzt sehr unterschiedliche Wohnquartiere, die jeweils eigene Marktbedingungen aufweisen.
Frankfurt-Westend: Exklusive Wohnlagen
Das Westend gehört zu den etablierten hochwertigen Wohnstandorten der Stadt.
Repräsentative Altbauten, großzügige Eigentumswohnungen und die zentrale Lage prägen das Immobilienangebot.
Bei der Preisbildung spielen insbesondere die genaue Straßenlage, die Qualität des Gebäudes und der Modernisierungszustand eine wichtige Rolle.
Frankfurt-Nordend: Altbauwohnungen und urbanes Wohnen
Das Nordend ist durch Gründerzeitgebäude, eine gewachsene Infrastruktur und zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten geprägt.
Bei Eigentumswohnungen sollten Käufer besonders auf den Zustand des Gemeinschaftseigentums, mögliche Sanierungsmaßnahmen und die Höhe der Erhaltungsrücklage achten.
Frankfurt-Sachsenhausen: Unterschiedliche Preissegmente
Sachsenhausen umfasst sowohl zentrale Wohnlagen in Mainnähe als auch ruhigere Wohngebiete.
Deshalb können sich die Kaufpreise innerhalb des Stadtteils deutlich unterscheiden.
Neben der Mikrolage sind insbesondere Gebäudequalität, Grundstücksgröße und Verkehrsanbindung relevant.
Frankfurt-Bornheim: Gefragte Wohnlagen
Bornheim verbindet eine lebendige Einkaufs- und Gastronomieszene mit zahlreichen Wohnstraßen.
Im Immobilienmarktbericht 2026, der die Verkäufe des Jahres 2025 auswertet, wurden die höchsten durchschnittlichen Neubauwohnungspreise unter den ausgewiesenen Gebieten in Bornheim festgestellt. Sie lagen bei rund 9.600 Euro pro Quadratmeter.
Dieser Wert bezieht sich ausdrücklich auf das betreffende Neubausegment im Jahr 2025 und nicht auf alle Wohnungen in Bornheim.
Frankfurt-Bockenheim: Vielfältiger Wohnungsbestand
Bockenheim bietet sowohl klassische Altbauten als auch moderne Wohnanlagen.
Die Nähe zu Hochschulstandorten, Einkaufsmöglichkeiten und dem öffentlichen Nahverkehr kann die Attraktivität einzelner Wohnlagen beeinflussen.
Bei älteren Eigentumswohnungen sind energetischer Zustand und zukünftige Instandhaltungskosten besonders zu beachten.
Frankfurt-Gallus: Neubau und Bestandsimmobilien
Das Gallus hat sich durch verschiedene Wohnbauprojekte in den vergangenen Jahren verändert.
Laut Immobilienmarktbericht 2026 wurden im Jahr 2025 die meisten Neubau-Eigentumswohnungen innerhalb Frankfurts im Gallus verkauft.
Für Käufer ist eine Unterscheidung zwischen modernen Neubauwohnungen und älteren Bestandsgebäuden besonders wichtig.
4. Wie haben sich die Immobilienpreise in Frankfurt entwickelt?
Die Entwicklung der Immobilienpreise verläuft nicht in allen Segmenten gleich.
Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Frankfurt insgesamt 1.354 Eigentumswohnungen verkauft. Im entsprechenden Vorjahreszeitraum waren es 1.589.
Damit ging die Zahl der Verkäufe um rund 15 Prozent zurück.
Neubauwohnungen: Höhere Durchschnittspreise
Neubau-Eigentumswohnungen in üblichen Geschosswohnungsbauten erreichten durchschnittlich rund 8.200 Euro pro Quadratmeter.
Das entsprach einem Anstieg von ungefähr 7 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2025.
Allerdings war die Zahl der ausgewerteten Neubauverkäufe begrenzt. Einzelne hochwertige Projekte können den Durchschnitt deutlich beeinflussen.
Bestandswohnungen: Unterschiedliche Entwicklungen
Bei Eigentumswohnungen der Baujahresklasse ab 1991, ohne Neubauten, sank der durchschnittliche Quadratmeterpreis um rund 6 Prozent auf 6.670 Euro.
Ein wichtiger Grund für diese Veränderung liegt in der Zusammensetzung der verkauften Wohnungen.
Während im Vorjahreszeitraum besonders viele neuere Wohnungen verkauft wurden, verteilten sich die Transaktionen 2026 gleichmäßiger auf unterschiedliche Baujahre.
Daraus lässt sich nicht ableiten, dass jede einzelne Bestandswohnung in Frankfurt um 6 Prozent an Wert verloren hat.
5. Hauspreise Frankfurt 2026: Einfamilienhäuser und Reihenhäuser
Neben Eigentumswohnungen spielen Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser eine wichtige Rolle auf dem Frankfurter Immobilienmarkt.
Im ersten Halbjahr 2026 wurden 258 Eigenheimtransaktionen registriert.
Der Umsatz lag bei rund 180,3 Millionen Euro und damit ungefähr 12 Prozent unter dem Vorjahreswert.
Die Verkaufszahlen blieben dagegen weitgehend stabil.
Was beeinflusst den Kaufpreis eines Hauses?
Besonders relevant sind:
- Grundstücksgröße und Bodenwert
- Wohnfläche und Grundriss
- Baujahr und Modernisierungszustand
- Energieeffizienz und Heizungsanlage
- Dach, Fassade, Fenster und Haustechnik
- Lage, Erschließung und Verkehrsanbindung
- Baurechtliche Nutzungsmöglichkeiten
Ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus kann einen niedrigeren Kaufpreis aufweisen als ein modernisiertes Objekt in vergleichbarer Lage.
Entscheidend ist jedoch die Gesamtinvestition einschließlich aller erforderlichen Arbeiten.
6. Immobilienpreise Frankfurt: Neubau oder Altbau kaufen?
Neubauten und Altbauten unterscheiden sich nicht nur beim Kaufpreis, sondern auch hinsichtlich der zukünftigen Kosten.
Vorteile von Neubauwohnungen
Neubauten bieten häufig moderne Grundrisse, aktuelle technische Standards und einen vergleichsweise geringen unmittelbaren Modernisierungsbedarf.
Dem stehen oft höhere Anschaffungskosten gegenüber.
Vorteile von Altbauwohnungen
Altbauwohnungen überzeugen teilweise durch hohe Decken, klassische Architektur und etablierte Wohnlagen.
Vor dem Kauf sollten jedoch Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage und gemeinschaftliche Gebäudetechnik geprüft werden.
Auch die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft sind entscheidend.
Welche Variante ist wirtschaftlicher?
Eine pauschale Antwort ist nicht möglich.
Ein Neubau kann trotz höherem Kaufpreis langfristig wirtschaftlich sein. Eine günstig erworbene Bestandswohnung kann ebenfalls attraktiv sein, wenn Modernisierungskosten und laufende Belastungen realistisch kalkuliert werden.
7. Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienpreise in Frankfurt?
Lage und Infrastruktur
Die Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen, öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten kann die Nachfrage nach Wohnimmobilien beeinflussen.
Energieeffizienz
Energieeffiziente Gebäude können für Käufer attraktiv sein, weil sie häufig geringere energetische Modernisierungsrisiken aufweisen.
Ein schlechter energetischer Zustand kann dagegen zusätzliche Investitionen erforderlich machen.
Finanzierungskosten
Höhere Bauzinsen reduzieren bei gleichbleibendem Einkommen häufig den finanzierbaren Kaufpreis.
Wohnungsangebot
Ein begrenztes Angebot kann in gefragten Wohnlagen preisstützend wirken.
Zustand und Ausstattung
Balkon, Terrasse, Aufzug, Stellplatz und moderne Bäder können die Attraktivität einer Immobilie erhöhen. Der konkrete Wertbeitrag hängt jedoch vom jeweiligen Marktsegment ab.
8. Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Frankfurt
Neben dem Kaufpreis fallen in Hessen zusätzliche Kosten an.
Dazu gehören insbesondere:
- Grunderwerbsteuer: grundsätzlich 6 Prozent
- Notar- und Grundbuchkosten
- Gegebenenfalls Maklerprovision
- Mögliche Finanzierungskosten
- Renovierungs- und Modernisierungskosten
Beispiel: Eigentumswohnung für 400.000 Euro
| Kostenposition | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer (6 %) | 24.000 € |
| Notar und Grundbuch (angenommen 2 %) | 8.000 € |
| Käuferprovision (angenommen 3,57 %) | 14.280 € |
| Gesamtbetrag | 446.280 € |
Die Berechnung ist ein vereinfachtes Beispiel. Notar- und Grundbuchkosten können abweichen. Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn sie im konkreten Fall geschuldet wird. Förderungen und Sonderregelungen sind nicht berücksichtigt.
9. Immobilienpreise Frankfurt 2027: Welche Entwicklung ist möglich?
Eine zuverlässige Prognose der Immobilienpreise für 2027 ist nicht möglich.
Die Entwicklung wird unter anderem von den folgenden Faktoren abhängen:
Zinsentwicklung: Sinkende Finanzierungskosten könnten die Nachfrage nach Wohneigentum unterstützen. Steigende Zinsen könnten die Kaufkraft belasten.
Neubautätigkeit: Ein begrenztes Angebot neuer Wohnungen kann den Preisdruck in bestimmten Teilmärkten aufrechterhalten.
Wirtschaftliche Entwicklung: Beschäftigung, Einkommen und wirtschaftliche Erwartungen beeinflussen die Nachfrage.
Energetischer Zustand: Die Unterschiede zwischen modernisierten und sanierungsbedürftigen Immobilien könnten bei Kaufentscheidungen weiterhin eine wichtige Rolle spielen.
Für Eigentümer und Käufer empfiehlt es sich deshalb, die Preisentwicklung im jeweiligen Stadtteil und Immobiliensegment zu betrachten, statt ausschließlich auf einen gesamtstädtischen Durchschnitt zu vertrauen.
10. Wie lässt sich der Wert einer Immobilie in Frankfurt ermitteln?
Wer den Wert einer Wohnung oder eines Hauses bestimmen möchte, sollte verschiedene Informationsquellen berücksichtigen.
Dazu gehören tatsächlich erzielte Kaufpreise, vergleichbare Immobilien, Bodenrichtwerte und die spezifischen Eigenschaften des Objekts.
Bei Eigentumswohnungen sind unter anderem die Teilungserklärung, das Hausgeld, die Erhaltungsrücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen wichtig.
Bei Häusern spielen Grundstück, Bausubstanz, baurechtliche Situation und Modernisierungsbedarf eine zentrale Rolle.
Eine fundierte Bewertung kann auf dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren beruhen.
Welches Verfahren geeignet ist, hängt von der Immobilienart und den verfügbaren Marktdaten ab.
11. Fazit: Immobilienpreise Frankfurt 2026 richtig einordnen
Die Immobilienpreise in Frankfurt zeigen 2026 kein einheitliches Bild.
Die amtlichen Daten des ersten Halbjahres verdeutlichen Unterschiede zwischen Neubau- und Bestandswohnungen. Gleichzeitig beeinflussen Lage, Baujahr, Energieeffizienz und Ausstattung die erzielbaren Kaufpreise.
Für Käufer ist entscheidend, den gesamten finanziellen Aufwand einschließlich Kaufnebenkosten und Modernisierung zu betrachten.
Verkäufer sollten den Angebotspreis anhand geeigneter Vergleichsdaten und der tatsächlichen Eigenschaften ihrer Immobilie festlegen.
Wer Immobilienpreise in Frankfurt zuverlässig vergleichen möchte, sollte nicht nur auf einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis achten, sondern immer den konkreten Teilmarkt analysieren.
Häufig gestellte Fragen zu Immobilienpreisen in Frankfurt
Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in Frankfurt 2026?
Im ersten Halbjahr 2026 lag der durchschnittliche Kaufpreis für Neubau-Eigentumswohnungen in üblichen Geschosswohnungsbauten bei rund 8.200 Euro pro Quadratmeter. Für Bestandswohnungen ab Baujahr 1991, ohne Neubauten, wurden durchschnittlich rund 6.670 Euro ermittelt.
Welcher Stadtteil in Frankfurt ist am teuersten?
Eine pauschale Rangfolge ist ohne einheitliche Vergleichsdaten nicht seriös. Das Westend zählt zu den etablierten gehobenen Wohnlagen. Bei Neubauwohnungen wurde 2025 in Bornheim ein besonders hoher mittlerer Kaufpreis von rund 9.600 Euro pro Quadratmeter registriert.
Sind die Immobilienpreise in Frankfurt gesunken?
In einzelnen Marktsegmenten ja. Im ersten Halbjahr 2026 lagen die durchschnittlichen Preise für Bestandswohnungen ab Baujahr 1991 rund 6 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum. Bei Neubauwohnungen wurde dagegen ein Anstieg von rund 7 Prozent ermittelt.
Was kostet eine 80-m²-Wohnung in Frankfurt?
Bei einem angenommenen Quadratmeterpreis von 6.670 Euro ergibt sich rechnerisch ein Kaufpreis von 533.600 Euro. Der tatsächliche Preis hängt jedoch von Lage, Baujahr, Zustand und Ausstattung ab.
Wie kann ich den Immobilienwert in Frankfurt ermitteln?
Eine zuverlässige Einschätzung berücksichtigt geeignete Vergleichstransaktionen, Lage, Wohnfläche, Gebäudezustand, Energieeffizienz und rechtliche Besonderheiten. Allgemeine Online-Durchschnittspreise bieten nur eine erste Orientierung.
Quellen
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main: Immobilienmarktbericht für das erste Halbjahr 2026, August 2026.
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main: Immobilienmarktbericht 2026, Datengrundlage 2025.
- Stadt Frankfurt am Main: Bodenrichtwerte 2026.
Hinweis: Die dargestellten Durchschnittspreise beziehen sich auf die jeweils angegebenen Marktsegmente und Zeiträume. Sie sind keine verbindlichen Wertangaben für einzelne Immobilien. Beispielrechnungen und Zukunftsszenarien dienen ausschließlich der allgemeinen Information.