Kapitalanlage | Oktober 2026 | Mit Formeln und Praxisbeispiel
Eine Eigentumswohnung kostet 300.000 Euro. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.200 Euro. Auf den ersten Blick sieht das nach einer soliden Investition aus.
Doch wie viel Rendite bleibt tatsächlich übrig?
Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte nicht nur die Mieteinnahmen betrachten. Kaufnebenkosten, Hausgeld, Instandhaltung, mögliche Leerstände und Finanzierungskosten entscheiden darüber, ob aus einer vermeintlich attraktiven Immobilie eine wirtschaftlich sinnvolle Investition wird.
In diesem Ratgeber zeigen wir, wie Sie die Mietrendite berechnen, welche Kennzahlen wirklich wichtig sind und warum eine gute Bruttorendite noch lange keinen positiven Cashflow bedeutet.
Der schnelle Rendite-Check: Eine Wohnung für 300.000 Euro
Nehmen wir eine fiktive Eigentumswohnung im Rhein-Main-Gebiet.
Die Eckdaten:
| Kennzahl | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten (angenommen) | 30.000 € |
| Gesamtinvestition | 330.000 € |
| Monatliche Nettokaltmiete | 1.200 € |
| Jährliche Nettokaltmiete | 14.400 € |
| Nicht umlagefähige Kosten und Rücklagenansatz | 250 € monatlich |
| Jährlicher Kostenansatz | 3.000 € |
Die Zahlen dienen als Rechenbeispiel. Insbesondere die Kaufnebenkosten und laufenden Ausgaben müssen für jede Immobilie individuell ermittelt werden.
Mit diesen Angaben lassen sich zwei wichtige Renditekennzahlen berechnen.
1. Bruttomietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite zeigt, wie hoch die jährliche Nettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis ist.
Die Formel lautet:
Bruttomietrendite = (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Für unser Beispiel:
14.400 € ÷ 300.000 € × 100 = 4,8 %
Die Bruttomietrendite beträgt somit 4,8 Prozent.
Das ist ein nützlicher erster Vergleichswert, insbesondere wenn mehrere Wohnungen schnell gegenübergestellt werden sollen.
Allerdings ignoriert diese Kennzahl wesentliche Kosten.
Eine Wohnung mit 4,8 Prozent Bruttomietrendite kann wirtschaftlich weniger attraktiv sein als eine Wohnung mit 4,2 Prozent, wenn beim ersten Objekt hohe laufende Kosten oder umfangreiche Sanierungen anstehen.
2. Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich bestimmte laufende Eigentümerkosten und die Kaufnebenkosten.
Eine gebräuchliche vereinfachte Formel lautet:
Nettomietrendite = [(Jahresnettokaltmiete − jährliche nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)] × 100
Für unser Beispiel:
Jährliche Nettokaltmiete: 14.400 €
Abzüglich nicht umlagefähiger Kosten und kalkulierter Rücklagen: 3.000 €
Verbleibender Jahresüberschuss vor Finanzierung und Steuern: 11.400 €
11.400 € ÷ 330.000 € × 100 = 3,45 %
Die vereinfachte Nettomietrendite beträgt rund 3,45 Prozent.
Der Unterschied ist erheblich: Aus 4,8 Prozent Bruttomietrendite werden nach Berücksichtigung dieser Kosten nur noch rund 3,45 Prozent.
Dabei sind außergewöhnliche Reparaturen, Steuern und Finanzierungseffekte noch nicht vollständig abgebildet.
Warum die Kaufnebenkosten so wichtig sind
Beim Immobilienkauf wird häufig nur über den Kaufpreis gesprochen.
Tatsächlich muss der Käufer zusätzlich verschiedene Erwerbskosten tragen.
In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich sechs Prozent des Kaufpreises.
Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.
Bei einer Eigentumswohnung für 300.000 Euro ergibt allein die Grunderwerbsteuer einen Betrag von 18.000 Euro.
Das Geld gehört zur tatsächlichen Investition, erwirtschaftet aber selbst keine zusätzlichen Mieteinnahmen.
Deshalb sollte die Gesamtrendite nicht ausschließlich anhand des ausgeschriebenen Kaufpreises beurteilt werden.
3. Cashflow berechnen: Was bleibt jeden Monat auf dem Konto?
Die Mietrendite ist nicht mit dem monatlichen Cashflow identisch.
Besonders bei finanzierten Immobilien kann die monatliche Belastung höher sein als die laufenden Einnahmen.
Nehmen wir an, der Käufer finanziert 240.000 Euro über ein Annuitätendarlehen.
Für die Beispielrechnung verwenden wir einen Sollzins von 3,8 Prozent und eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent.
Daraus ergibt sich eine anfängliche jährliche Darlehensleistung von 5,8 Prozent des Darlehensbetrags.
Die monatliche Rate beträgt damit rechnerisch:
240.000 € × 5,8 % ÷ 12 = 1.160 €
Die monatliche Rechnung sieht so aus:
| Position | Monatlich |
|---|---|
| Nettokaltmiete | +1.200 € |
| Nicht umlagefähige Kosten und Rücklagenansatz | −250 € |
| Darlehensrate | −1.160 € |
| Vereinfachter Cashflow | −210 € |
Die Wohnung erzielt zwar eine positive Mietrendite, verursacht in diesem Beispiel jedoch zunächst einen negativen monatlichen Cashflow von 210 Euro.
Das bedeutet nicht automatisch, dass die Investition schlecht ist.
Ein Teil der Darlehensrate dient der Tilgung und reduziert die Restschuld. Dennoch muss der Eigentümer den monatlichen Fehlbetrag finanzieren können.
Steuerliche Effekte, Mietausfälle und außergewöhnliche Instandhaltung sind in dieser vereinfachten Rechnung nicht berücksichtigt.
Interaktiver Mietrendite-Rechner
Mit dem folgenden Rechner können Sie eigene Werte ausprobieren und sofort sehen, wie sich Kaufpreis, Miete und Kosten auf die Rendite auswirken.
Die Berechnung ist vereinfacht und dient der ersten Orientierung.
[Hier kann auf der Website ein eigener Mietrendite-Rechner eingebunden werden.]
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht.
Eine höhere Mietrendite kann auf eine günstige Investition hinweisen. Sie kann aber auch Ausdruck eines höheren Risikos sein.
Beispielsweise können Immobilien mit hohem Modernisierungsbedarf, schwieriger Vermietbarkeit oder ungünstiger Mikrolage rechnerisch attraktive Bruttorenditen aufweisen.
Umgekehrt können Wohnungen in etablierten und stark nachgefragten Wohnlagen niedrigere Anfangsrenditen erzielen.
Eine Renditekennzahl sollte deshalb nie isoliert betrachtet werden.
Die folgenden Fragen sind mindestens ebenso wichtig:
- Ist die aktuelle Miete nachhaltig erzielbar?
- Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Kosten?
- Sind größere Sanierungen geplant?
- Wie entwickelt sich die Nachfrage nach Wohnungen in dieser Lage?
- Wie hoch sind Zinsbelastung und anfängliche Tilgung?
- Wie viel Eigenkapital wird eingesetzt?
- Welche finanziellen Reserven stehen für unerwartete Ausgaben zur Verfügung?
Eine gute Investition ist nicht zwangsläufig die Wohnung mit dem höchsten Prozentwert.
Der häufig unterschätzte Kostenfaktor: Hausgeld
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erhalten Interessenten in der Regel Informationen über das monatliche Hausgeld.
Dieses enthält unterschiedliche Kostenpositionen.
Ein Teil kann bei einer vermieteten Wohnung unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf den Mieter umgelegt werden. Andere Kosten trägt der Eigentümer selbst.
Dazu gehören beispielsweise bestimmte Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Auch Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum können wirtschaftlich relevant sein.
Deshalb reicht es nicht aus, nur die Gesamthöhe des Hausgelds zu kennen.
Für eine realistische Renditeberechnung sollten Käufer den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen, die Erhaltungsrücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen prüfen.
Gerade bei älteren Gebäuden können anstehende Sanierungen die wirtschaftliche Attraktivität einer Wohnung deutlich verändern.
Zwei Wohnungen, zwei völlig unterschiedliche Risiken
Stellen wir uns zwei Kapitalanlagen vor.
Wohnung A befindet sich in einem älteren Mehrfamilienhaus. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,2 Prozent. Allerdings muss die Heizungsanlage voraussichtlich erneuert werden, und die Eigentümergemeinschaft verfügt nur über eine geringe Rücklage.
Wohnung B liegt in einem modernisierten Gebäude. Die Bruttomietrendite beträgt 4,3 Prozent. Die laufenden Kosten sind überschaubar, größere Maßnahmen sind derzeit nicht bekannt.
Welche Wohnung ist besser?
Das lässt sich ohne weitere Informationen nicht beantworten.
Wohnung A bietet die höhere Anfangsrendite, möglicherweise aber auch höhere finanzielle Risiken.
Wohnung B hat eine niedrigere Bruttorendite, könnte dafür besser planbare Ausgaben aufweisen.
Die Entscheidung hängt letztlich vom Kaufpreis, den erwarteten Kosten, der Finanzierung und der individuellen Risikobereitschaft ab.
Mietrendite in Frankfurt: Warum der Stadtteil allein nicht entscheidet
Frankfurt bietet unterschiedliche Teilmärkte.
Eine kompakte Wohnung im Gallus kann eine andere Käufer- und Mieterzielgruppe ansprechen als eine hochwertige Altbauwohnung im Westend oder eine größere Familienwohnung in Sachsenhausen.
Doch auch innerhalb eines Stadtteils unterscheiden sich die wirtschaftlichen Bedingungen.
Wichtige Faktoren sind unter anderem:
Mikrolage: Verkehrsanbindung, Nahversorgung und unmittelbares Wohnumfeld.
Wohnungsgröße: Kleine Wohnungen können andere Quadratmetermieten und Bewirtschaftungskosten aufweisen als große Wohnungen.
Gebäudezustand: Modernisierungsbedarf kann die Rendite erheblich beeinflussen.
Mietvertrag: Bei vermieteten Wohnungen ist die tatsächlich vereinbarte Miete entscheidend, nicht eine theoretisch denkbare Angebotsmiete.
Kaufpreis: Selbst eine gut vermietbare Wohnung kann eine schwache Kapitalanlage sein, wenn der Einstiegspreis zu hoch ist.
Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage sucht, sollte deshalb zunächst die Zahlen prüfen und erst danach entscheiden, ob die Immobilie zur eigenen Strategie passt.
Die größte Renditefalle: Mit zukünftigen Mieterhöhungen rechnen
Manche Investitionsrechnungen sehen nur deshalb attraktiv aus, weil bereits mit deutlich höheren zukünftigen Mieteinnahmen kalkuliert wird.
Solche Annahmen sind riskant.
Mieterhöhungen unterliegen gesetzlichen Voraussetzungen und Grenzen. Auch die Nachfrage am konkreten Standort muss berücksichtigt werden.
Für eine vorsichtige Kaufentscheidung empfiehlt es sich, zunächst mit der bestehenden oder rechtlich und tatsächlich belastbar erzielbaren Miete zu rechnen.
Potenzielle Mietsteigerungen können als zusätzliches Szenario betrachtet werden, sollten aber nicht die einzige Grundlage für die Wirtschaftlichkeit bilden.
Wann professionelle Unterstützung beim Immobilienkauf sinnvoll ist
Online-Inserate enthalten häufig Kaufpreis, Wohnfläche und eine Angabe zur Miete.
Für eine belastbare Investitionsentscheidung reicht das selten aus.
Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen sollten Interessenten die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, den Mietvertrag, den Gebäudezustand und die realistische Marktposition prüfen.
Wer sich mit einer konkreten Immobilie im Rhein-Main-Gebiet beschäftigt, kann dafür auch regionale Marktkenntnis hinzuziehen.
Das Frankfurter Immobilienunternehmen CITA IMMOBILIEN (Anzeige) ist im Immobilienverkauf und in der Vermittlung tätig. Eine objektbezogene Beratung kann helfen, den Angebotspreis und die Vermarktungssituation besser einzuordnen.
Eine solche Einschätzung ersetzt keine unabhängige Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung.
Rendite ist nicht alles: Die Rolle des Eigenkapitals
Neben der Objektrendite ist für Investoren die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital interessant.
Durch eine Finanzierung kann sich die Eigenkapitalrendite verändern.
Dieser Effekt wird als Hebelwirkung bezeichnet.
Er kann positiv wirken, wenn die wirtschaftliche Rendite des Objekts höher ist als die Finanzierungskosten. Er kann Verluste aber ebenso verstärken.
Eine hohe Fremdfinanzierung erhöht außerdem die monatlichen Verpflichtungen.
Deshalb sollten Anleger nicht nur eine optimistische Entwicklung berechnen, sondern auch ungünstige Szenarien.
Was passiert bei zwei Monaten Mietausfall? Wie verändert sich die Belastung bei einer Anschlussfinanzierung? Ist eine Sonderumlage von 15.000 Euro tragbar?
Solche Fragen sagen häufig mehr über die Sicherheit einer Kapitalanlage aus als eine einzelne Renditezahl.
Fazit: Eine gute Mietrendite beginnt mit einer vollständigen Rechnung
Die Bruttomietrendite eignet sich für einen ersten Vergleich.
Die Nettomietrendite zeigt, wie sich laufende Eigentümerkosten und Kaufnebenkosten auf das Ergebnis auswirken.
Der Cashflow beantwortet schließlich die praktische Frage, wie viel Geld nach laufenden Ausgaben und Darlehensrate monatlich übrig bleibt.
Alle drei Kennzahlen sind wichtig – aber keine davon ersetzt die Prüfung des Gebäudes, der Vermietbarkeit und der Finanzierung.
Eine Eigentumswohnung lohnt sich nicht allein deshalb, weil ihre Bruttomietrendite attraktiv aussieht. Entscheidend ist, ob die gesamte Investition langfristig wirtschaftlich tragfähig bleibt.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Wie berechnet man die Mietrendite einer Eigentumswohnung?
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Für die vereinfachte Nettomietrendite werden zusätzlich bestimmte laufende Kosten und die Erwerbsnebenkosten berücksichtigt.
Sind 4 Prozent Mietrendite gut?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem Lage, Gebäudezustand, Finanzierung, Bewirtschaftungskosten und Investitionsrisiken.
Wird die Tilgung bei der Mietrendite berücksichtigt?
Bei der üblichen Brutto- und Nettomietrendite nicht. Die Tilgung ist jedoch für den monatlichen Cashflow und die Entwicklung des Eigenkapitals wichtig.
Was ist wichtiger: Mietrendite oder Cashflow?
Beide Kennzahlen beantworten unterschiedliche Fragen. Die Rendite beschreibt die Wirtschaftlichkeit des Objekts, während der Cashflow die laufende Liquiditätswirkung zeigt.
Sollte man Kaufnebenkosten bei der Rendite berücksichtigen?
Ja. Für eine aussagekräftigere Nettomietrendite sollten die tatsächlichen Erwerbskosten in die Berechnung einfließen.
Weiterführende Informationen
- Bürgerliches Gesetzbuch – Mietrecht
- Hessische Steuerverwaltung
- Immobilienpreise Frankfurt 2026
- Immobilienmarkt Frankfurt 2026
Redaktioneller Hinweis: Sämtliche Zahlenbeispiele sind hypothetisch. Sie stellen weder ein konkretes Immobilienangebot noch eine individuelle Anlageempfehlung dar. Cita Immobilien wird als gewerblicher Immobilienanbieter erwähnt.