Ein Ratgeber für Erben und Erbengemeinschaften | Aktualisiert: Oktober 2026
Eine Wohnung in Frankfurt, ein Elternhaus im Taunus oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus im Rhein-Main-Gebiet: Wer eine Immobilie erbt, übernimmt nicht nur einen Vermögenswert, sondern häufig auch eine Reihe schwieriger Entscheidungen.
Soll das Haus verkauft werden? Ist es sinnvoller, die Wohnung zu vermieten? Oder bietet sich die Gelegenheit, selbst einzuziehen?
Gerade wenn mehrere Personen erben, unterschiedliche Vorstellungen bestehen oder eine ältere Immobilie saniert werden muss, wird aus der Erbschaft schnell eine komplexe Angelegenheit.
Das Wichtigste vorweg: Eine geerbte Immobilie muss nicht sofort verkauft werden. Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie den Nachlass, den Zustand des Gebäudes, mögliche Steuerfolgen und den realistischen Marktwert kennen.
Ein Haus, drei Geschwister, drei Vorstellungen
Stellen wir uns folgende Situation vor:
Drei Geschwister erben das Elternhaus in Frankfurt. Das Gebäude stammt aus den 1970er-Jahren, besitzt rund 150 Quadratmeter Wohnfläche und ist weitgehend im ursprünglichen Zustand.
Eine Schwester möchte das Haus behalten und vermieten. Ihr Bruder würde lieber verkaufen und seinen Erbanteil ausgezahlt bekommen. Das dritte Geschwisterteil könnte sich vorstellen, selbst einzuziehen – allerdings nur, wenn sich die notwendige Sanierung finanzieren lässt.
Solche Konstellationen zeigen, warum eine Erbschaft nicht allein eine Immobilienfrage ist.
Es geht um persönliche Erinnerungen, finanzielle Möglichkeiten und die gemeinsame Verantwortung für einen erheblichen Vermögenswert.
Bevor sich die Beteiligten auf eine Lösung festlegen, benötigen sie eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage.
Dazu gehören eine realistische Bewertung der Immobilie, eine Übersicht der laufenden Kosten und Klarheit über die rechtlichen Eigentumsverhältnisse.
Das Beispiel ist fiktiv und dient der Veranschaulichung.
Was Sie unmittelbar nach dem Erbfall klären sollten
Nicht jede Aufgabe ist gleich dringend. Manche Punkte haben jedoch rechtliche Fristen.
Wer ist tatsächlich Erbe?
Zunächst muss geklärt werden, ob ein Testament oder Erbvertrag existiert und wer zum Nachlass berechtigt ist.
Je nach Situation kann der Nachweis der Erbenstellung durch ein eröffnetes notarielles Testament, einen Erbvertrag oder einen Erbschein erfolgen.
Bei mehreren Erben entsteht grundsätzlich eine Erbengemeinschaft. Einzelne Miterben können dann nicht ohne Weiteres allein über die gesamte Immobilie verfügen.
Gibt es Schulden oder Belastungen?
Ein Haus kann wertvoll sein und trotzdem erhebliche finanzielle Verpflichtungen mit sich bringen.
Zu prüfen sind insbesondere bestehende Darlehen, Grundschulden, offene Rechnungen, laufende Verträge und mögliche Instandhaltungsrückstände.
Auch die Möglichkeit einer Erbausschlagung sollte bei einem unklaren oder möglicherweise überschuldeten Nachlass frühzeitig rechtlich geprüft werden. Hier können kurze Fristen gelten.
Ist die Immobilie ausreichend versichert?
Gebäudeversicherung, Heizungsbetrieb, Wasserleitungen und gegebenenfalls die Betreuung eines leer stehenden Hauses sollten zeitnah überprüft werden.
Besonders bei längerer Abwesenheit können Schäden unbemerkt bleiben.
Muss das Grundbuch geändert werden?
Nach einem Erbfall ist das Grundbuch regelmäßig zu berichtigen.
Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, fällt für die begünstigte Berichtigung grundsätzlich keine Grundbuchgebühr an. Weitere Kosten, etwa für notarielle Leistungen, können trotzdem entstehen.
Bei einer Erbengemeinschaft sollte vor der Antragstellung geklärt werden, wie die Eigentumsverhältnisse künftig gestaltet werden sollen.
Drei Wege für Ihre geerbte Immobilie
Die wirtschaftlich sinnvollste Entscheidung hängt von der Immobilie und der persönlichen Situation ab.
| Möglichkeit | Kann sinnvoll sein, wenn … | Besonders zu prüfen |
|---|---|---|
| Verkaufen | Liquidität benötigt wird oder mehrere Erben sich einigen möchten | Marktwert, Steuern, Verkaufsunterlagen |
| Vermieten | Das Objekt langfristig gehalten werden soll | Mietrendite, Sanierungen, Verwaltungsaufwand |
| Selbst nutzen | Die Immobilie zum eigenen Leben passt | Finanzierung, Umbau, Ausgleich anderer Erben |
Keine dieser Möglichkeiten ist grundsätzlich die beste. Entscheidend ist, welche Lösung langfristig tragfähig ist.
Möglichkeit 1: Die geerbte Immobilie verkaufen
Ein Verkauf kann besonders dann sinnvoll sein, wenn die Erben das Vermögen aufteilen möchten oder größere Sanierungsmaßnahmen anstehen.
Bei einem Haus aus den 1960er- oder 1970er-Jahren können beispielsweise Heizung, Dach, Fenster und Elektrik erhebliche Investitionen erfordern.
Wer das Gebäude nicht selbst nutzen möchte und keine langfristige Vermietung plant, sollte diese Kosten mit dem möglichen Verkaufserlös vergleichen.
Der häufigste Fehler: Den Wert aus alten Erinnerungen ableiten
Vielleicht haben die Eltern vor vielen Jahren einen bestimmten Betrag für das Haus bezahlt. Vielleicht wurde in der Nachbarschaft kürzlich eine ähnliche Immobilie zu einem hohen Preis angeboten.
Beides sagt nur begrenzt etwas über den heutigen Marktwert aus.
In Frankfurt können Grundstücksgröße, Stadtteil, energetischer Zustand, baurechtliche Möglichkeiten und Mikrolage erhebliche Unterschiede verursachen.
Auch ein Angebot auf einem Immobilienportal ist noch kein nachgewiesener Verkaufspreis.
Für die Entscheidung innerhalb einer Erbengemeinschaft ist deshalb eine nachvollziehbare Marktwerteinschätzung besonders wichtig.
Vor der Vermarktung prüfen
Zu den typischen Unterlagen gehören Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Bauunterlagen und Nachweise über Modernisierungen.
Bei Eigentumswohnungen kommen beispielsweise Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu.
Je besser die Immobilie dokumentiert ist, desto leichter können Kaufinteressenten ihren Zustand und die Finanzierung beurteilen.
Möglichkeit 2: Die Immobilie vermieten
Eine geerbte Wohnung in Frankfurt kann eine laufende Einnahmequelle sein.
Allerdings sollte die Entscheidung nicht ausschließlich anhand der möglichen monatlichen Miete getroffen werden.
Angenommen, eine Wohnung hat einen Marktwert von 400.000 Euro und könnte monatlich 1.200 Euro Nettokaltmiete erzielen.
Das entspricht jährlich 14.400 Euro und einer rechnerischen Bruttomietrendite von 3,6 Prozent.
Von diesen Einnahmen müssen jedoch noch nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Verwaltung, mögliche Leerstände und gegebenenfalls Finanzierungskosten berücksichtigt werden.
Auch steuerliche Fragen und mietrechtliche Vorgaben spielen eine Rolle.
Wer eine Immobilie vermietet, übernimmt langfristige Verantwortung.
Bei einem älteren Mehrfamilienhaus oder einer Wohnung mit absehbaren Sonderumlagen kann sich die wirtschaftliche Rechnung dadurch erheblich verändern.
Die Beträge sind ein hypothetisches Rechenbeispiel und keine aktuellen Miet- oder Kaufpreisdaten für Frankfurt.
Möglichkeit 3: Selbst einziehen
Manchmal bietet eine geerbte Immobilie die Möglichkeit, den eigenen Wohnwunsch zu verwirklichen.
Ein Haus mit Garten kann beispielsweise für eine Familie interessant sein, die bisher zur Miete wohnt.
Doch auch hier lohnt sich eine nüchterne Rechnung.
Welche Sanierungsmaßnahmen sind notwendig? Ist der Grundriss noch zeitgemäß? Wie hoch sind die laufenden Kosten? Und müssen andere Miterben ausgezahlt werden?
Wenn eine Person aus einer Erbengemeinschaft das Haus allein übernehmen möchte, sollte die Gestaltung rechtlich und steuerlich geprüft werden.
Der emotionale Wert des Elternhauses kann hoch sein. Er ersetzt jedoch keine tragfähige Finanzierung.
Was ist mit der Erbschaftsteuer?
Die Erbschaftsteuer ist von der Einkommensteuer auf einen späteren Immobilienverkauf zu unterscheiden.
Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer entsteht, hängt unter anderem vom Verwandtschaftsverhältnis, dem gesamten steuerpflichtigen Erwerb, den Freibeträgen und möglichen Steuerbefreiungen ab.
Auch selbst genutzte Familienheime können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich begünstigt sein. Dabei gelten jedoch besondere Bedingungen, beispielsweise zur Eigennutzung.
Ein steuerpflichtiger Erwerb ist grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erwerbs beim zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt anzuzeigen. Bei geerbtem Grundbesitz sollte nicht einfach angenommen werden, dass eine testamentarische Eröffnung diese Pflicht entfallen lässt.
Vor allem bei größeren Immobilienvermögen empfiehlt sich eine individuelle steuerliche Beratung.
Muss man beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer zahlen?
Nicht automatisch.
Für private Immobilienverkäufe ist unter anderem die Zehnjahresfrist des § 23 Einkommensteuergesetz relevant.
Bei einer unentgeltlich geerbten Immobilie beginnt diese Frist grundsätzlich nicht mit dem Erbfall neu. Maßgeblich ist regelmäßig der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers.
Hat der Verstorbene die Immobilie beispielsweise vor 20 Jahren gekauft, ist ein späterer privater Verkauf im Regelfall nicht allein wegen einer kurzen Besitzdauer des Erben einkommensteuerpflichtig.
Es gibt außerdem besondere Ausnahmen für die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.
Komplizierter kann es bei Erbauseinandersetzungen, Ausgleichszahlungen, anteilig entgeltlichen Übernahmen oder betrieblich genutzten Immobilien werden.
Wichtig: Eine mögliche Erbschaftsteuer und die Besteuerung eines späteren Verkaufs sind unterschiedliche Themen. Lassen Sie beide vor einer Entscheidung prüfen.
Erbengemeinschaft: Was tun, wenn sich niemand einigen kann?
Eine Erbengemeinschaft kann eine Immobilie nicht wie mehrere voneinander unabhängige Eigentumswohnungen behandeln.
Das gesamte Objekt gehört zum gemeinschaftlichen Nachlass. Für den Verkauf der Immobilie müssen grundsätzlich alle verfügungsberechtigten Miterben mitwirken.
Wenn die Vorstellungen auseinandergehen, kann eine strukturierte Vorgehensweise helfen:
Zuerst sollten alle Beteiligten dieselben Informationen erhalten: den aktuellen Zustand, eine Marktwerteinschätzung und eine Übersicht möglicher Kosten.
Anschließend können die Erben verschiedene Lösungen vergleichen.
Denkbar sind ein gemeinsamer Verkauf, die Übernahme durch einen Miterben gegen Ausgleich oder eine vorläufige gemeinsame Vermietung.
Eine Teilungsversteigerung kann in festgefahrenen Fällen eine rechtliche Möglichkeit sein, birgt aber wirtschaftliche Risiken und sollte nicht ohne anwaltliche Beratung angestrebt werden.
Der Immobilienwert als gemeinsame Entscheidungsgrundlage
In einer Erbengemeinschaft wird oft über den Verkauf diskutiert, bevor überhaupt feststeht, welcher Erlös realistisch wäre.
Dabei kann gerade eine fundierte Immobilienbewertung Konflikte entschärfen.
Nehmen wir an, ein älteres Einfamilienhaus in Frankfurt soll innerhalb der Familie übernommen werden.
Ein Miterbe schätzt den Wert auf 650.000 Euro. Ein anderer hält wegen der notwendigen Sanierungen nur 480.000 Euro für realistisch.
Solange beide mit unterschiedlichen Annahmen arbeiten, ist eine faire Einigung schwierig.
Eine objektspezifische Bewertung schafft zumindest eine nachvollziehbare Grundlage. Sie ersetzt keine rechtliche Einigung, kann aber die Verhandlungen versachlichen.
Wann professionelle Unterstützung sinnvoll wird
Sobald ein Verkauf ernsthaft in Betracht kommt, benötigen Erben mehr als einen allgemeinen Online-Preisrechner.
Bei einem Objekt in Frankfurt kann eine Einschätzung durch einen regional tätigen Immobilienanbieter hilfreich sein, um die Vermarktungsmöglichkeiten und einen realistischen Angebotspreis zu besprechen.
Für Eigentümer und Erbengemeinschaften, die diesen Schritt vorbereiten möchten, bietet Cita Immobilien Beratung rund um den Immobilienverkauf in Frankfurt an.
Die steuerliche und erbrechtliche Prüfung sollte unabhängig davon durch entsprechend qualifizierte Fachleute erfolgen.
Eine Entscheidungshilfe: Fünf Fragen vor dem nächsten Schritt
Bevor Sie sich für Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung entscheiden, beantworten Sie möglichst gemeinsam folgende Fragen:
- Ist die Erbfolge geklärt? Sind alle Berechtigten bekannt und die erforderlichen Nachweise vorhanden?
- Wie viel ist die Immobilie realistisch wert? Liegt eine nachvollziehbare Bewertung vor?
- Welche Investitionen stehen bevor? Sind größere Sanierungen oder Sonderumlagen zu erwarten?
- Welche steuerlichen Folgen entstehen? Wurden Erbschaftsteuer und ein möglicher Verkauf geprüft?
- Was wollen die Beteiligten langfristig? Geht es um laufende Einnahmen, Eigennutzung oder die Aufteilung des Vermögens?
Wer diese Fragen beantworten kann, ist einer tragfähigen Entscheidung deutlich näher.
Fazit: Erst Klarheit schaffen, dann entscheiden
Eine geerbte Immobilie kann eine wertvolle finanzielle Chance sein. Sie kann aber auch Verpflichtungen, Sanierungsbedarf und Konflikte zwischen Miterben mit sich bringen.
Der richtige Weg hängt nicht allein davon ab, ob der Frankfurter Immobilienmarkt gerade attraktiv erscheint.
Wichtiger sind der tatsächliche Zustand des Objekts, seine wirtschaftlichen Möglichkeiten, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die persönlichen Ziele der Erben.
Deshalb gilt: Nicht unter Zeitdruck verkaufen, aber auch nicht jahrelang ohne Plan abwarten.
Eine fundierte Bewertung, vollständige Unterlagen und rechtliche Klarheit sind die beste Grundlage für die nächste Entscheidung.
Häufige Fragen zur geerbten Immobilie
Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?
Grundsätzlich ist ein Verkauf nach dem Erbfall möglich, sobald die Erbenstellung und Verfügungsberechtigung nachgewiesen werden können und die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Bei mehreren Erben müssen die Beteiligten grundsätzlich gemeinsam handeln.
Muss ich vor dem Verkauf erst ins Grundbuch eingetragen werden?
Nicht zwingend. Bei einem Verkauf durch Erben kann unter bestimmten Voraussetzungen auf eine vorherige Grundbuchberichtigung verzichtet werden. Das sollte frühzeitig mit dem Notariat geklärt werden.
Was passiert, wenn ein Miterbe nicht verkaufen möchte?
Dann muss zunächst eine einvernehmliche Lösung gesucht werden. Möglichkeiten können die Übernahme durch einen Miterben, ein gemeinsamer Verkauf oder andere Formen der Erbauseinandersetzung sein.
Ist eine geerbte Wohnung automatisch steuerfrei?
Nein. Ob Erbschaftsteuer entsteht und ob ein späterer Verkauf einkommensteuerpflichtig ist, muss getrennt geprüft werden.
Sollte ich ein geerbtes Haus vor dem Verkauf renovieren?
Das hängt vom Zustand, den voraussichtlichen Kosten und der Käuferzielgruppe ab. Nicht jede umfangreiche Renovierung erhöht den Verkaufserlös im gleichen Umfang.
Quellen und rechtliche Grundlagen
- § 23 Einkommensteuergesetz – Private Veräußerungsgeschäfte
- § 30 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz – Anzeigepflicht
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Kostenverzeichnis Nr. 14110
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere erbrechtliche Vorschriften zur Erbengemeinschaft
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