Ratgeber für Mieter und Vermieter | Oktober 2026
12,28 Euro pro Quadratmeter. Diese Zahl taucht in der offiziellen Mitteilung der Stadt Frankfurt zum neuen Mietspiegel 2026 auf.
Wer für seine Wohnung 15 oder 18 Euro pro Quadratmeter zahlt, könnte deshalb vermuten, dass die Miete zu hoch ist.
So einfach ist es allerdings nicht.
Denn die 12,28 Euro sind ein statistischer Durchschnittswert aus der Mietspiegelerhebung – keine allgemeingültige Mietobergrenze für Frankfurter Wohnungen.
Ob eine konkrete Miete angemessen ist, hängt unter anderem von Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage ab.
Seit dem 25. Juni 2026 gibt es dafür eine neue amtliche Grundlage: den qualifizierten Mietspiegel Frankfurt 2026.
Wir erklären, wie Sie ihn nutzen, welche Fehler häufig vorkommen und was Mieter und Vermieter vor einer Mieterhöhung beachten sollten.
Was ist neu am Frankfurter Mietspiegel 2026?
Der neue qualifizierte Mietspiegel wurde am 25. Juni 2026 von der Stadt Frankfurt anerkannt.
Er löst den Mietspiegel 2024 ab und dient zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im gesamten Stadtgebiet, soweit die jeweilige Wohnung in seinen Anwendungsbereich fällt.
Die Stadt stellt dafür sowohl eine offizielle Broschüre als auch einen Online-Rechner bereit.
Besonders interessant ist die Entwicklung des statistischen Mietniveaus:
| Mietspiegelerhebung | Stichprobenmittel der Nettokaltmiete |
|---|---|
| 2024 | 11,50 €/m² |
| 2026 | 12,28 €/m² |
| Veränderung | rund +6,8 % |
Quelle: Stadt Frankfurt am Main, Veröffentlichung zum Mietspiegel 2026.
Diese Zahlen beschreiben das Stichprobenmittel der jeweiligen Erhebung.
Sie dürfen nicht mit einem für jede Wohnung geltenden Quadratmeterpreis verwechselt werden.
Die Stadt weist außerdem darauf hin, dass Änderungen der Erhebungsmethodik und der gesetzlichen Rahmenbedingungen den Vergleich beeinflussen können.
Für Ihre konkrete Wohnung zählt deshalb nicht der Durchschnitt, sondern die individuell ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete.
Warum der Mietspiegel keine gewöhnliche Mietpreisliste ist
Auf Immobilienportalen finden sich zahlreiche Übersichten mit Mietpreisen für Frankfurt, Sachsenhausen, Bornheim oder das Westend.
Solche Auswertungen können für die Beobachtung des Angebotsmarktes nützlich sein.
Der offizielle Mietspiegel erfüllt jedoch eine andere Aufgabe.
Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete nach den gesetzlichen Vorgaben ab. Dabei werden nicht einfach alle aktuellen Wohnungsangebote zusammengerechnet.
Grundlage sind relevante Mietverhältnisse und Mietänderungen innerhalb des gesetzlich festgelegten Betrachtungszeitraums.
Außerdem werden Unterschiede zwischen Wohnungen systematisch berücksichtigt.
Das macht den qualifizierten Mietspiegel besonders wichtig, wenn es um die rechtliche Beurteilung bestimmter Mieterhöhungen oder um die Mietpreisbremse geht.
So berechnen Sie die Vergleichsmiete für Ihre Wohnung
Die Stadt Frankfurt bietet einen offiziellen Online-Mietspiegel-Rechner an.
Sie finden ihn unter:
Der Rechner führt durch die Merkmale der jeweiligen Wohnung.
Schritt 1: Wohnfläche prüfen
Tragen Sie die zutreffende Wohnfläche ein.
Bei Dachschrägen, Balkonen und besonderen Grundrissen sollte nicht ungeprüft irgendeine Flächenangabe aus einem alten Inserat übernommen werden.
Eine unzutreffende Wohnfläche kann das Berechnungsergebnis verändern.
Schritt 2: Baujahr richtig zuordnen
Das Baujahr ist ein wichtiges Merkmal.
Bei umfassend modernisierten Gebäuden oder besonderen baulichen Veränderungen sollte geprüft werden, welche Regeln die aktuelle Mietspiegelbroschüre vorsieht.
Ein neuer Fußboden macht aus einem Altbau nicht automatisch einen Neubau.
Schritt 3: Wohnlage bestimmen
Die genaue Adresse kann entscheidend sein.
Nicht jede Wohnung in einem bekannten Stadtteil hat dieselbe Wohnlage.
Deshalb sollte die Einstufung anhand der offiziellen Unterlagen und des Wohnlagenverzeichnisses erfolgen.
Schritt 4: Ausstattung und Beschaffenheit erfassen
Je nach Mietspiegelregelung können bestimmte Merkmale zu Zu- oder Abschlägen führen.
Wichtig ist dabei, ob die Ausstattung tatsächlich zur Mietsache gehört und vom Vermieter bereitgestellt wurde.
Eine selbst gekaufte Küche des Mieters ist beispielsweise nicht automatisch eine vom Vermieter gestellte Ausstattung.
Schritt 5: Ergebnis richtig interpretieren
Der Rechner hilft bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Er entscheidet aber nicht allein darüber, ob eine konkrete Mieterhöhung zulässig ist.
Dafür müssen zusätzlich die mietrechtlichen Voraussetzungen geprüft werden.
Im Zweifel ist die offizielle Mietspiegelbroschüre maßgeblich.
Ein Beispiel: 80 Quadratmeter in Frankfurt
Angenommen, eine Wohnung hat 80 Quadratmeter Wohnfläche und kostet derzeit 1.040 Euro Nettokaltmiete.
Das entspricht:
1.040 € ÷ 80 m² = 13,00 €/m²
Nehmen wir für unser frei gewähltes Beispiel an, dass die korrekte Anwendung des Mietspiegels für diese Wohnung einen Vergleichsmietwert von 14,00 Euro pro Quadratmeter ergibt.
Daraus folgt rechnerisch:
80 m² × 14,00 € = 1.120 € monatliche Nettokaltmiete
Die Differenz zur bisherigen Miete beträgt 80 Euro monatlich.
Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Vermieter die Miete sofort auf 1.120 Euro erhöhen darf.
Es müssen unter anderem die gesetzlichen Wartefristen, die Kappungsgrenze, die Begründung und gegebenenfalls weitere vertragliche oder gesetzliche Beschränkungen berücksichtigt werden.
Die 14,00 Euro pro Quadratmeter sind ausschließlich ein Rechenbeispiel und kein aus dem Frankfurter Mietspiegel abgelesener Wert.
Was gilt bei einer Mieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis?
Für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten insbesondere die Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB.
Dabei sind mehrere Fragen zu unterscheiden.
Ist die erforderliche zeitliche Voraussetzung erfüllt?
Die Miete muss zum vorgesehenen Wirksamkeitszeitpunkt grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein. Ein Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten entsprechenden Mieterhöhung geltend gemacht werden. Gesetzliche Ausnahmen und Besonderheiten sind zu beachten.
Wird die ortsübliche Vergleichsmiete eingehalten?
Der verlangte Betrag darf bei einer Erhöhung nach § 558 BGB grundsätzlich nicht über die maßgebliche Vergleichsmiete hinausgehen.
Wird die Kappungsgrenze eingehalten?
In Frankfurt gilt aufgrund der hessischen Kappungsgrenzenverordnung für entsprechende Mieterhöhungen grundsätzlich eine abgesenkte Grenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Dabei gelten die gesetzlichen Voraussetzungen und Ausnahmen.
Ist das Verlangen formell ordnungsgemäß?
Die Mieterhöhung muss in Textform erklärt und begründet werden.
Die bloße Aussage „Die Mieten in Frankfurt sind gestiegen“ reicht dafür nicht aus.
Wichtig: Modernisierungsmieterhöhungen und Änderungen von Betriebskostenvorauszahlungen folgen anderen Regeln. Sie dürfen nicht ohne Weiteres mit einer Erhöhung nach § 558 BGB gleichgesetzt werden.
Mietpreisbremse: Eine andere Frage als die Mieterhöhung
Bei der Mietpreisbremse geht es grundsätzlich um die zulässige Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses in einem entsprechend ausgewiesenen Gebiet.
Soweit die Regelung greift, darf die Anfangsmiete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Es gibt jedoch gesetzliche Ausnahmen, etwa unter bestimmten Voraussetzungen für Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen oder zulässige höhere Vormieten.
Deshalb ist die Rechnung
Vergleichsmiete + 10 Prozent = immer zulässige Neumiete
zu pauschal.
Vor allem bei einem konkreten Mietvertrag müssen die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse und mögliche Ausnahmen geprüft werden.
Auch ist zwischen einer Neuvermietung und einer Mieterhöhung während eines bestehenden Mietverhältnisses zu unterscheiden.
Die fünf häufigsten Fehler beim Mietspiegel
Fehler 1: Den Frankfurter Durchschnitt als Obergrenze verstehen
Die 12,28 Euro pro Quadratmeter sind kein allgemeiner Höchstbetrag.
Eine konkrete Wohnung kann aufgrund ihrer Merkmale eine höhere oder niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete aufweisen.
Fehler 2: Warmmiete und Nettokaltmiete vergleichen
Der Mietspiegel bezieht sich auf die maßgebliche Nettokaltmiete.
Wer seine Warmmiete einschließlich Betriebskosten einsetzt, erhält einen irreführenden Vergleich.
Fehler 3: Den teuersten Nachbarstadtteil heranziehen
Die Vergleichsmiete ergibt sich nicht aus dem teuersten aktuellen Wohnungsangebot im Umkreis.
Entscheidend ist die methodisch korrekte Zuordnung der konkreten Wohnung.
Fehler 4: Ausstattung falsch angeben
Nicht jede hochwertige Ausstattung darf automatisch als mietspiegelrelevanter Zuschlag angesetzt werden.
Die offiziellen Kriterien müssen erfüllt sein.
Fehler 5: Aus dem Rechnergebnis eine sofortige Mieterhöhung ableiten
Der Mietspiegel liefert eine wichtige Grundlage.
Er ersetzt aber nicht die Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen für eine konkrete Mieterhöhung.
Was bedeutet der Mietspiegel für Vermieter?
Für Vermieter bietet der qualifizierte Mietspiegel eine nachvollziehbare Orientierung bei der Einordnung bestehender Mieten.
Er kann helfen, Mieterhöhungen sachgerecht zu begründen und Konflikte über Vergleichswerte zu reduzieren.
Dabei sollte die Berechnung dokumentiert werden.
Besonders wichtig sind die zutreffende Wohnfläche, das Baujahr, die Wohnlage und die tatsächlich mietspiegelrelevante Ausstattung.
Wer die Wohnung falsch einordnet, riskiert Streit über das Ergebnis.
Bei einer geplanten Neuvermietung müssen zusätzlich die Regeln zur Mietpreisbremse und gegebenenfalls gesetzliche Ausnahmen geprüft werden.
Was bedeutet er für Mieter?
Für Mieter ist der Mietspiegel ein Instrument, um die eigene Mietbelastung besser einzuordnen.
Er kann insbesondere bei einem Mieterhöhungsverlangen helfen, die zugrunde gelegten Merkmale zu kontrollieren.
Wenn beispielsweise ein Ausstattungsmerkmal berücksichtigt wurde, das tatsächlich nicht vom Vermieter bereitgestellt wurde, sollte die Berechnung überprüft werden.
Auch die Wohnfläche und die Wohnlagenzuordnung können entscheidend sein.
Bei Zweifeln empfiehlt es sich, die Unterlagen rechtzeitig durch eine qualifizierte Mietrechtsberatung prüfen zu lassen.
Denn bei Mieterhöhungen können Fristen eine Rolle spielen.
Mietspiegel und Kapitalanlage: Warum Investoren genauer rechnen sollten
Wer eine vermietete Eigentumswohnung in Frankfurt kaufen möchte, sollte nicht einfach davon ausgehen, dass die Miete beliebig an das aktuelle Angebotsniveau angepasst werden kann.
Ein bestehender Mietvertrag, die ortsübliche Vergleichsmiete und gesetzliche Begrenzungen können den Spielraum einschränken.
Das beeinflusst die erwarteten Mieteinnahmen und damit die Rendite.
Besonders bei Wohnungen mit vergleichsweise niedriger Bestandsmiete ist es wichtig, realistische Annahmen zu treffen.
Wie sich Kaufpreis, Einnahmen und laufende Kosten auf die Wirtschaftlichkeit auswirken, erläutern wir im Ratgeber Mietrendite berechnen: Wann lohnt sich eine Eigentumswohnung?.
Eine seriöse Renditekalkulation sollte auf rechtlich und wirtschaftlich nachvollziehbaren Mieteinnahmen beruhen – nicht auf einer theoretisch möglichst hohen Wunschmiete.
Wo finde ich den offiziellen Mietspiegel Frankfurt 2026?
Die Stadt Frankfurt stellt die maßgeblichen Informationen kostenlos online zur Verfügung.
Offizielle Informationsseite:
https://frankfurt.de/mietspiegel
Offizieller Online-Rechner:
https://mietspiegelrechner.frankfurt.de/de
Auf der städtischen Informationsseite finden Sie auch die Mietspiegelbroschüre, die Dokumentation und das Wohnlagenverzeichnis.
Verwenden Sie möglichst diese amtlichen Quellen.
Nicht jede kommerzielle Website, die sich „Mietspiegel Frankfurt“ nennt, arbeitet mit denselben Daten oder erfüllt dieselben rechtlichen Anforderungen.
Fazit: Der Mietspiegel liefert keine Einheitsmiete
Der Frankfurter Mietspiegel 2026 schafft eine wichtige Grundlage, um ortsübliche Vergleichsmieten transparent zu ermitteln.
Die städtische Erhebung zeigt ein höheres statistisches Mietniveau als 2024. Für die einzelne Wohnung ist dieser Durchschnittswert aber nicht entscheidend.
Wer wissen möchte, ob eine Miete angemessen ist, muss die konkreten Wohnungsmerkmale berücksichtigen.
Und wer eine Mieterhöhung prüfen möchte, muss zusätzlich das geltende Mietrecht beachten.
Die wichtigste Regel lautet deshalb: Nicht den Frankfurter Durchschnitt mit Ihrer Miete vergleichen, sondern Ihre Wohnung korrekt im offiziellen Mietspiegel einordnen.
Häufige Fragen zum Mietspiegel Frankfurt 2026
Gibt es einen offiziellen Mietspiegel Frankfurt 2026?
Ja. Die Stadt Frankfurt hat am 25. Juni 2026 einen neuen qualifizierten Mietspiegel anerkannt. Er ersetzt die vorherige Ausgabe von 2024.
Wie hoch ist die durchschnittliche Miete laut Mietspiegel 2026?
Das von der Stadt veröffentlichte Stichprobenmittel der Nettokaltmiete beträgt 12,28 Euro pro Quadratmeter. Dieser statistische Wert ist nicht die individuelle Vergleichsmiete jeder Wohnung.
Kann ich den Frankfurter Mietspiegel kostenlos berechnen?
Ja. Die Stadt stellt einen offiziellen Online-Rechner unter mietspiegelrechner.frankfurt.de bereit.
Darf mein Vermieter die Miete bis zur Vergleichsmiete erhöhen?
Nicht automatisch. Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB müssen unter anderem die zeitlichen Voraussetzungen, die Kappungsgrenze und die formellen Anforderungen eingehalten werden.
Gilt der Mietspiegel auch für Neubauwohnungen?
Ob und wie eine Wohnung vom Mietspiegel erfasst wird, richtet sich nach dessen Anwendungsbereich. Bei Neuvermietungen sind außerdem mögliche gesetzliche Ausnahmen von der Mietpreisbremse zu prüfen.
Quellen
- Stadt Frankfurt am Main: Frankfurter Mietspiegel 2026, amtliche Broschüre und Dokumentation
- Stadt Frankfurt am Main: Neuer qualifizierter Mietspiegel 2026 veröffentlicht, 25. Juni 2026
- Stadt Frankfurt am Main: Online-Mietspiegel-Rechner 2026
- Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 556d ff., 558 ff. und 558d BGB
- Hessische Mieterschutzverordnung in der jeweils geltenden Fassung
Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen. Rechenbeispiele sind ausdrücklich als solche gekennzeichnet. Bei konkreten mietrechtlichen Fragen ist eine individuelle Prüfung erforderlich.