Ratgeber für Mieter und Vermieter | Stand: Oktober 2026
Eine Wohnung in Frankfurt, 75 Quadratmeter, 1.350 Euro Nettokaltmiete. Der Mietvertrag ist unterschrieben, die Schlüssel sind übergeben. Erst einige Wochen später stellt sich die Frage: Darf der Vermieter überhaupt so viel verlangen?
Die Antwort hängt nicht davon ab, ob die Wohnung teuer erscheint. Entscheidend sind die ortsübliche Vergleichsmiete, der Zeitpunkt des Mietvertrags und mögliche gesetzliche Ausnahmen.
In Frankfurt gilt die Mietpreisbremse auch 2026. Bei einer Wiedervermietung darf die vereinbarte Nettokaltmiete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Doch diese Regel hat Ausnahmen. Und nicht jede hohe Miete ist automatisch rechtswidrig.
Wir zeigen anhand konkreter Beispiele, wie sich die Mietpreisbremse berechnen lässt, wann sie nicht greift und was Mieter und Vermieter beachten sollten.
Gilt die Mietpreisbremse 2026 in Frankfurt?
Ja. Die Mietpreisbremse gilt im gesamten Stadtgebiet von Frankfurt am Main.
Rechtsgrundlage sind insbesondere die §§ 556d bis 556g des Bürgerlichen Gesetzbuches sowie die hessische Mieterschutzverordnung.
Die derzeitige hessische Verordnung gilt bis zum 25. November 2026.
Das Land Hessen arbeitet bereits an einer Neufassung. Im September 2026 wurde ein Entwurf vorgestellt, der den Geltungsbereich von bisher 49 auf 71 Kommunen ausweiten soll. Frankfurt soll weiterhin dazugehören.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen einem Entwurf und geltendem Recht: Bis eine neue Verordnung beschlossen und in Kraft getreten ist, gelten die bestehenden Regelungen.
Wer diesen Artikel nach November 2026 liest, sollte daher die dann aktuelle Fassung der hessischen Mieterschutzverordnung prüfen.
Was bedeutet die Mietpreisbremse genau?
Die Grundregel lautet:
Zulässige Nettokaltmiete bei Mietbeginn = ortsübliche Vergleichsmiete + maximal 10 Prozent
Diese Begrenzung betrifft grundsätzlich die Miethöhe zu Beginn eines neuen Wohnraummietverhältnisses in einem entsprechend ausgewiesenen Gebiet.
Sie ist nicht mit der Begrenzung einer Mieterhöhung in einem bereits bestehenden Mietvertrag gleichzusetzen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird unter Berücksichtigung bestimmter Wohnungsmerkmale ermittelt.
In Frankfurt ist dafür der qualifizierte Mietspiegel 2026 eine wichtige Grundlage.
Der Mietspiegel berücksichtigt unter anderem Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage.
Wer die Vergleichsmiete noch nicht kennt, sollte zuerst unseren Ratgeber Mietspiegel Frankfurt 2026: So prüfen Sie Ihre Miete lesen.
Rechenbeispiel: Ist eine Miete von 1.350 Euro zulässig?
Nehmen wir eine fiktive Wohnung mit folgenden Daten:
| Merkmal | Wert |
|---|---|
| Wohnfläche | 75 m² |
| Vereinbarte Nettokaltmiete | 1.350 € |
| Tatsächliche Miete je Quadratmeter | 18,00 € |
| Angenommene ortsübliche Vergleichsmiete | 15,00 €/m² |
Wenn die Mietpreisbremse ohne Ausnahme greift, ergibt sich folgende Rechnung:
15,00 € × 1,10 = 16,50 € pro Quadratmeter
Für 75 Quadratmeter entspricht das:
75 × 16,50 € = 1.237,50 €
Die vereinbarte Nettokaltmiete liegt damit rechnerisch um 112,50 Euro monatlich über diesem Betrag.
Auf zwölf Monate gerechnet ergibt sich eine Differenz von 1.350 Euro.
Das bedeutet aber noch nicht, dass ein Rückzahlungsanspruch in genau dieser Höhe besteht.
Zunächst muss geprüft werden, ob eine Ausnahme greift. Auch die gesetzlichen Voraussetzungen einer Rückforderung sind zu beachten.
Die Vergleichsmiete von 15,00 Euro ist ein frei gewählter Beispielwert und keine amtliche Mietspiegelberechnung für eine bestimmte Frankfurter Wohnung.
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
Die häufigsten Missverständnisse entstehen bei den gesetzlichen Ausnahmen.
Ausnahme 1: Bestimmte Neubauwohnungen
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
Dabei kommt es auf die gesetzlichen Voraussetzungen an.
Nicht jede modern aussehende Wohnung ist automatisch ein Neubau im Sinne dieser Regelung.
Auch der Einbau einer neuen Küche oder die Renovierung eines Badezimmers macht eine ältere Wohnung nicht zu einem solchen Neubau.
Ausnahme 2: Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
Für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt eine weitere gesetzliche Ausnahme.
Der Begriff „umfassende Modernisierung“ hat eine besondere rechtliche Bedeutung.
Eine normale Renovierung genügt dafür nicht.
Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, hängt vom Umfang und der Qualität der Maßnahmen ab.
Ausnahme 3: Zulässige höhere Vormiete
Hat der vorherige Mieter bereits eine rechtlich maßgebliche höhere Miete geschuldet, kann diese Vormiete unter den Voraussetzungen des § 556e BGB berücksichtigt werden.
Dabei gelten Einschränkungen.
Beispielsweise werden bestimmte Mieterhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses vereinbart wurden, bei der Ermittlung der Vormiete nicht berücksichtigt.
Eine hohe Vormiete erlaubt also nicht in jedem Fall automatisch eine ebenso hohe neue Miete.
Ausnahme 4: Berücksichtigungsfähige Modernisierungen
Hat der Vermieter innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann dies unter den Voraussetzungen des § 556e Absatz 2 BGB einen höheren Mietbetrag rechtfertigen.
Die Berechnung ist gesetzlich geregelt.
Nicht jede Ausgabe für Reparaturen oder Schönheitsarbeiten kann als Modernisierung angesetzt werden.
Muss der Vermieter über Ausnahmen informieren?
Ja, in bestimmten Fällen.
Beruft sich der Vermieter auf eine höhere Vormiete oder auf gesetzliche Ausnahmen beziehungsweise Modernisierungen, sieht § 556g Absatz 1a BGB bestimmte Auskunftspflichten vor.
Diese Informationen müssen grundsätzlich vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter unaufgefordert und in der gesetzlich vorgesehenen Form erteilt werden.
Welche Angaben erforderlich sind, hängt von der jeweiligen Ausnahme ab.
Werden die Auskunftspflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt, kann dies Auswirkungen darauf haben, ab wann sich der Vermieter auf eine höhere Miete berufen darf.
Für Vermieter ist es deshalb wichtig, die Ausnahme nicht nur zu kennen, sondern sie auch rechtzeitig und korrekt mitzuteilen.
Mietpreisbremse prüfen: Fünf Schritte für Mieter
Wer vermutet, dass die vereinbarte Miete zu hoch ist, sollte systematisch vorgehen.
Schritt 1: Nettokaltmiete ermitteln
Prüfen Sie, welche Miete tatsächlich für die Überlassung der Wohnung vereinbart wurde.
Betriebskostenvorauszahlungen dürfen nicht einfach zur Nettokaltmiete addiert werden.
Bei besonderen Vertragsgestaltungen, etwa Möblierungszuschlägen oder Pauschalmieten, kann eine genauere rechtliche Einordnung notwendig sein.
Schritt 2: Vergleichsmiete berechnen
Nutzen Sie den offiziellen Frankfurter Mietspiegel 2026.
Achten Sie auf die korrekte Wohnfläche, das Baujahr, die Wohnlage und die relevanten Ausstattungsmerkmale.
Der offizielle Rechner ist unter folgender Adresse erreichbar:
Schritt 3: Zehn-Prozent-Grenze berechnen
Multiplizieren Sie die ermittelte Vergleichsmiete mit 1,10.
Bei 14 Euro pro Quadratmeter ergibt sich beispielsweise eine rechnerische Grenze von 15,40 Euro pro Quadratmeter, sofern keine Ausnahme eingreift.
Schritt 4: Ausnahmen prüfen
Fragen Sie, ob die Wohnung unter eine gesetzliche Ausnahme fällt.
Besonders wichtig sind das Datum der erstmaligen Nutzung und Vermietung, eine mögliche umfassende Modernisierung und Angaben zur Vormiete.
Schritt 5: Rechtliche Schritte prüfen
Ergibt die Prüfung eine mögliche Überschreitung, kann eine qualifizierte Mietrechtsberatung helfen.
Dabei sollte auch geprüft werden, welche Anforderungen für eine wirksame Rüge und mögliche Rückzahlungsansprüche gelten.
Was können Mieter tun, wenn die Miete zu hoch ist?
Nach § 556g BGB kann eine Vereinbarung über die Miethöhe insoweit unwirksam sein, wie die zulässige Miete überschritten wird.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann der Mieter zu viel gezahlte Beträge zurückverlangen.
Dafür spielt die Rüge gegenüber dem Vermieter eine wichtige Rolle.
Eine Rüge muss in Textform erfolgen.
Welche Angaben sie enthalten muss und für welchen Zeitraum überzahlte Miete zurückgefordert werden kann, hängt unter anderem davon ab, welche Informationen der Vermieter zuvor erteilt hat und wann die Rüge erfolgt.
Besonders wichtig ist die 30-Monats-Regelung in § 556g BGB: Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses erhobene Rüge eine weitergehende Rückforderung ermöglichen. Erfolgt sie später oder ist das Mietverhältnis bereits beendet, gelten Einschränkungen.
Deshalb sollten Betroffene nicht unnötig lange warten.
Gleichzeitig ist es ratsam, vor einer eigenmächtigen Mietkürzung fachlichen Rat einzuholen.
Was ist mit möblierten Wohnungen?
Eine möblierte Wohnung ist nicht allein deshalb von der Mietpreisbremse ausgenommen, weil Möbel mitvermietet werden.
Bei möbliertem Wohnraum kann die Ermittlung der maßgeblichen Miete allerdings komplizierter sein.
Entscheidend ist unter anderem, welche Leistungen tatsächlich vereinbart wurden und welche gesetzlichen Sonderregelungen gegebenenfalls greifen.
Besondere Vorschriften können beispielsweise bei bestimmten Wohnformen zum vorübergehenden Gebrauch oder bei Wohnraum innerhalb der selbst bewohnten Wohnung des Vermieters relevant sein.
Die Bezeichnung „möbliert“ im Inserat entscheidet nicht allein über die Rechtslage.
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Nicht verwechseln
Zwei Regelungen werden häufig durcheinandergebracht.
| Mietpreisbremse | Kappungsgrenze |
|---|---|
| Betrifft grundsätzlich die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses | Betrifft bestimmte Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis |
| Grundsätzlich maximal 10 % über der Vergleichsmiete | In Frankfurt grundsätzlich maximal 15 % innerhalb von drei Jahren bei Erhöhungen nach § 558 BGB |
| Gesetzliche Ausnahmen, etwa bestimmte Neubauten | Zusätzlich gelten Vergleichsmiete, Fristen und weitere Voraussetzungen |
Ein Vermieter kann sich deshalb nicht allein auf die Mietpreisbremse berufen, wenn er eine bestehende Miete erhöhen möchte.
Umgekehrt ist die Kappungsgrenze keine allgemeine Obergrenze für jede neu vereinbarte Miete.
Was Vermieter bei der Neuvermietung beachten sollten
Auch für Vermieter ist eine sorgfältige Prüfung sinnvoll.
Wer eine Wohnung neu vermietet, sollte die zulässige Miethöhe nachvollziehbar ermitteln und die relevanten Unterlagen dokumentieren.
Dazu gehören insbesondere die Mietspiegelberechnung, Angaben zur Wohnfläche und Ausstattung sowie gegebenenfalls Nachweise über eine berücksichtigungsfähige Vormiete oder Modernisierung.
Bei gesetzlichen Ausnahmen sollten die vorgeschriebenen Auskünfte rechtzeitig erfolgen.
Eine fehlerhafte Berechnung kann später zu Rückforderungen und rechtlichen Auseinandersetzungen führen.
Für Kapitalanleger ist das ebenfalls relevant.
Denn die Wirtschaftlichkeit einer vermieteten Eigentumswohnung sollte auf rechtlich zulässigen und realistisch erzielbaren Mieteinnahmen beruhen.
Warum hohe Angebotsmieten kein Beweis für die Zulässigkeit sind
Auf Immobilienportalen können für vergleichbare Wohnungen sehr unterschiedliche Mietpreise stehen.
Manche Objekte sind Neubauten. Andere wurden umfassend modernisiert. Wieder andere können unter besondere gesetzliche Regelungen fallen.
Außerdem zeigen Inserate zunächst nur die verlangten Preise.
Sie beweisen weder, dass ein Mietvertrag zu diesem Betrag abgeschlossen wurde, noch dass die vereinbarte Miete rechtlich zulässig ist.
Deshalb sollte die Mietpreisbremse nicht anhand von drei beliebigen Onlineangeboten berechnet werden.
Die richtige Grundlage ist die konkrete Wohnung in Verbindung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und den gesetzlichen Vorschriften.
Fazit: Eine hohe Miete ist nicht automatisch unzulässig
Die Mietpreisbremse gilt in Frankfurt im Oktober 2026 weiterhin.
Bei einer Wiedervermietung ist die Nettokaltmiete grundsätzlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent begrenzt.
Doch die gesetzlichen Ausnahmen sind entscheidend.
Wer eine Miete prüfen möchte, braucht deshalb mehr als den durchschnittlichen Quadratmeterpreis eines Stadtteils.
Die drei wichtigsten Fragen lauten: Wie hoch ist die korrekte Vergleichsmiete? Greift die Mietpreisbremse? Und besteht eine gesetzlich zulässige Ausnahme?
Erst wenn diese Punkte geklärt sind, lässt sich die vereinbarte Miete sinnvoll beurteilen.
Häufig gestellte Fragen zur Mietpreisbremse Frankfurt
Gilt die Mietpreisbremse 2026 in ganz Frankfurt?
Ja. Im Oktober 2026 gilt sie im gesamten Frankfurter Stadtgebiet. Die derzeitige hessische Mieterschutzverordnung läuft am 25. November 2026 aus; eine Neufassung befindet sich in Vorbereitung.
Wie viel Miete darf ein Vermieter in Frankfurt verlangen?
Wenn die Mietpreisbremse greift, beträgt die zulässige Anfangsmiete grundsätzlich höchstens 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Gesetzliche Ausnahmen können höhere Beträge ermöglichen.
Sind Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen?
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, fallen unter die gesetzliche Neubauausnahme.
Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen?
Grundsätzlich kann sie auch bei möblierten Wohnungen gelten. Die rechtliche Einordnung hängt von der konkreten Vertragsgestaltung und möglichen Sonderregelungen ab.
Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Unter den Voraussetzungen des § 556g BGB kann ein Rückzahlungsanspruch bestehen. Dabei sind insbesondere die Rüge und die gesetzlichen zeitlichen Regelungen zu beachten.
Quellen und rechtliche Grundlagen
- Stadt Frankfurt am Main – Mietpreisbremse
- Hessisches Wirtschaftsministerium – Mieterschutzverordnung
- § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
- § 556e BGB – Vormiete und Modernisierung
- § 556f BGB – Ausnahmen
- § 556g BGB – Rechtsfolgen und Auskunft
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Alle Rechenbeispiele sind fiktiv. Maßgeblich sind die gesetzlichen Regelungen und die zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Landesverordnungen.